¿Tienes dudas en el método que debes utilizar para la valoración del justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones (olivos, naranjos, alcornoques, aguacates, etc…)?
¿Sabes si debes valorar el suelo y vuelo de forma diferenciada en el justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones?
En este artículo voy a tratar sobre qué método utilizar para obtención de la valoración del justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones.
Debes saber que no existe diferencia en el método de valoración de fincas rústicas para expropiación forzosa de plantaciones y otras cultivadas, por ejemplo de cereal. De acuerdo con el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, todas las fincas es situación de suelo rústico deben ser valoradas por el método de capitalización de rentas.
Esto quiere decir, que tanto una finca de labor de secano, como otra dedicada al cultivo de naranjo de regadío, se valorarán para expropiación forzosa de la misma forma, mediante la capitalización de las rentas de la explotación.
El resultado obtenido por la aplicación de este método, por lo tanto, es el valor de expropiación de la finca (no olvidar aplicar los correspondientes factor de localización), en el que estará incluido tanto el valor del suelo como el valor de las “mejoras”, que en este caso serían la plantación de naranjos de regadío.
Es muy importante que recuerdes que el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo ha introducido una diferenciación en función del aprovechamiento de cada finca, estableciendo un coeficiente corrector de la tasa de capitalización, aplicable según el tipo de cultivo de la finca rústica.
- Coeficiente correcto de labor de secano, 0,49
- Coeficiente corrector de plantación de frutales cítricos, 0,61
Esto quiere decir, entre otras cosas, que la indemnización correspondiente a los árboles ya se encuentra incluida en la valoración obtenida en el método de capitalización de rentas.
¿Existe alguna excepción?
Desde mi punto de vista, existen excepciones en el método general establecido para obtener el justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones.
Es el caso de aquellos árboles que no se hayan incluido en el cálculo realizado del método de capitalización, ya que no participan en la obtención de la renta de la explotación agraria.
Es decir, que si en una explotación de naranjos de regadío, tengo, por ejemplo, diez olivos para mi uso y disfrute particular, estos diez olivos si que deben ser valorados de forma independiente.
Asimismo, si en una finca rústica cuentas con plantas cuya función es ornamental o estética, ya sean productivos o no, puedes valorarlos de forma independiente, por ejemplo utilizando el método establecido por la Norma Granada.
Entonces, ¿cuándo puedo utilizar el método del suelo más el vuelo para calcular la valoración de una finca cuyo aprovechamientos es una plantación?
En todos aquellos en los que se trate de establecer el valor económico del bien, diferenciado de las mejoras realizadas. Esto es así porque el tratamiento contable del suelo, es completamente diferente a la forma de contabilizar las mejoras e infraestructuras, como pueden ser las plantaciones.
¿Has tenido que valorar últimamente una finca rústica cuyo aprovechamiento es una plantación?. Te animo a que lo comentes más abajo.
Fotografía: plantación de olivar con encinas dispersas. Autor: Francisco Javier Almagro Espejo. Todos los derechos reservados
Y si el objetivo de la tasación es valorar solo los árboles?, ya que el suelo es de un propietario y los árboles de otro. Como se valoraría sólo la plantación?
Hola Javier
Debes valorar la inversión realizada por el propietario de los árboles, y también las rentas actualizadas que le correspondan en función de lo que tenga establecido con el propietario.
Si el objetivo es valorar una superficie afectada por una ocupación temporal, de una plantación de chopos de 15 años de edad, con un turno de corta de 17 años, ¿como se va a valorar conjuntamente suelo y vuelo?, ¿que sucede el articulo 22.3, 23.c del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, nos lo pasamos por donde queramos?, pues hay que tener en cuenta que los chopos se los lleva la administración beneficiaria de la expropiación, EN MI OPINION LO QUE HAY QUE HACER EN ESTOS CASOS ES VALORAR LOS CHOPOS SOLOS y los daños de restitución del suelo (articulo 115 de la L.E.F.) solos.
No estoy de acuerdo con tigo que haya que valorar conjuntamente suelo y vuelo, pues eso hay que considerarlo como un valor de reposición
Hola Francisco,
Totalmente de acuerdo contigo. En el caso de una Ocupación Temporal, hay que valorar los daños, tal y como establece la Ley de Expropiación Forzosa. Quizás no haya quedado claro, que el artículo se refiere a EXPROPIACIÓN FORZOSA DE PLENO DOMINIO, no a la Ocupación Temporal, como planteas en tu caso.
Hola, querría preguntarte, en el caso de una plantación de 2-3 años, a la hora de capitalizar rentas, normalmente yo parto del año 0 hasta p.ej el año 20. Si la expropiacion se realiza en el año 2 o 3 de la plantación, a la hora de capitalizar rentas se obvia el 0 (año de la inversión mas fuerte) y el 1? entonces el valor saldría muy elevado. Es correcto este proceder? gracias.
Francisco,
El Reglamento dice que «…acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración…». En relación con la inversión, tendrás que incluir las amortizaciones en los cálculos. (art. 9.4.c)
Siento decir que yo no estoy de acuerdo. La ley del suelo dice que las plantaciones y los sembrados deben valorarse de forma independiente del suelo con arreglo a la ley de expropiación forzosa, siempre que no se haya tendio en cuenta en dicha valoración. Es decir, si yo valoro suelo destinada a la producción de corcho tengo que valorar los alcornoque aparte del suelo. Pero si valoro una dehesa en la que pretendo engordar cerdos ibéricos y considero que el arbolado que allí hay me va a producir una cantidad x de bellotas que ayudaran al engorde de los cerdos, ya estoy introduccieno el valor de los árboles en la valoración del suelo y por lo tanto no tengo que valorarlos a parte. Quiero decir en el segundo caso existe un mejora con respecto a un terreno desarbolado en el que quisiera realizar la mima explotacion de cerdos porque no tengo que plantar encinas y alcornoques para alimentarlos.
Así al menos lo entiendo yo ademas creo que hay alguna sentencia por ahí que pueda corroboralo.
Un saludo y
Fernando, gracias por tu aportación. No se trata de estar o no de acuerdo, sino simplemente que no es legal realizar la valoración del arbolado de forma independiente, de acuerdo con el Texto Refundido de la Ley de Suelo, siempre que el objeto de la valoración se encuentre dentro de los contemplados en los que afecta la Ley. (artículo 21.1), y que la renta de la explotación se obtenga de la producción de ese arbolado. Se trata de que el único método de valoración admitido por la Ley es del de capitalización de rentas. Luego si valoras suelo cuyo aprovechamiento es la producción de corcho, la renta de la explotación de corcho será la que determine el valor del suelo. Los alcornoques «participan» en la determinación del valor del suelo. No es posible, por tanto, que legalmente se valoren independientemente los alcornoques para los objetivos comprendidos en el artículo 21.1. de la Ley, en el primer ejemplo que planteas.
Perdona que insista pero sigo sin estar de acuerdo.
El articulo 23.c dice » Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos».
Correcto. Pero para poder aplicar el apartado 23.c., que dice CÓMO valorarlos, debe cumplir previamente el 22.3, que impone CUÁNDO es posible valorarlos.
Creo que en eso estamos de acuerdo. Pero sigo pensando que el vuelo no puede ser «considerado una mejora permanente» (en una explotación forestal, por ejemplo) y en mi opinión debe ser valorado de forma independiente.
Gracias por el debate y felicidades por tu blog y tu libro, que tambien lo tengo ; )
Muchas Gracias a ti, Fernando. La idea es esa, dar pie a debatir sobre estos temas. 🙂
Veamos… Tengo que valorar varias fincas. Tengo dos cultivos principalmente que son labor secano y olivar intensivo de secano.
Capitalización de rentas en cada caso y me sale, por ejemplo, 5 y 18 €/m2 para labor y olivar respectivamente.
A la vista de esos valores es lógico pensar que en los 18 € del olivar están incluido los olivos vista la diferencia con las fincas de labor.
Pero ahora miremos aisladamente a las fincas de olivar…. Como va a percibir lo mismo el propietario de una parcela de olivar cuyos olivos tienen 10 años (que le queda una vida útil de al menos 20-30 años) que otro cuyos olivos tienen ya los 30 años?
Me parece una injusticia
Incluso voy mas allá.
Puedo perfectamente valorar las fincas de olivar a renta real y las de labor a renta potencial usando el cultivo de potencial el olivar…….
En este caso todos los propietarios serían indemnizados al mismo precio, independientemente del cultivo que esté implantado en sus respectivas fincas
Pues vaya panorama tengo por delante
Antonio,
el artículo 9 del reglamento de valoraciones de la ley de suelo es bastante clasificador en relación con la forma de capitalizar la renta: http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/rd1492-2011.html#a9
Eso si, ten en cuenta que la Ley de Suelo especifica claramente que la valoración debe ser «en la situación» en la que se encuentre el suelo. Es decir, puedes valorar las de labor como renta potencial con el cultivo de olivar, pero luego, al resultado, habrá que descontar el valor de la inversión necesaria para implantar el olivar hasta la plena madurez.
Un saludo…
Evidentemente… pero dentro de las fincas de olivar intensivo de secano no se distingue entre olivar de 10 años y de 40 años, pongamos por ejemplo…. No creo que sea justo que perciban lo mismo ambos propietarios. Ni en la nueva ley del suelo ni en su reglamento encuentro nada que me valga para distinguir entre ambos cultivares…
Hola y enhorabuena por este blog!
Viendo los comentarios, sigo teniendo dudas sobre si procede valorar una plantación de forma independiente al suelo.
Yo entiendo que cuando el suelo está alquilado deberían separarse ambos valores, y al arrendador se le indemniza por el valor del suelo, y al arrendatario por la plantación.
Se me ocurre por ejemplo un viticultor que alquila un terreno, planta las vides y las explota durante 25 años (momento en el que se expropia), quedándole aún otros 15 años por explotar, hasta el fin de su ciclo (momento en que se extingue el contrato de arrendamiento).
La indemnización al arrendatario sería el valor de la plantación de 25 años, pues ésta varía con el tiempo. A esa edad su valor sería el VAN actualizando los flujos de caja futuros (15 años), o lo que es lo mismo, el VAN capitalizando los flujos de caja pasados (25 años). O esto en entendido leyendo le libro de Vicente Caballer, Valoración de árboles.
¿Qué os parece?
Ángel,
en las valoraciones para expropiación forzosa entiendo que debes utilizar el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, y las indicaciones de la Ley del Suelo, que indica que debe ser el método de capitalización de la renta real o potencial de la explotación. El sistema de actualización de flujos de caja no está admitido y puede dar lugar a «problemas», ya que la indemnización no puede depender de que existan unos pagos o no, es decir, de la situación coyuntural de la explotación.
Por otra parte, la valoración de los arrendamientos se debe realizar según lo indicado en la Ley de Arrendamientos Rústicos
Un saludo, y muchas gracias!!
Gracias por la rápida respuesta.
Entonces ¿cómo se indemniza al arrendatario?
Supongo que está claro que si es el propietario de la plantación, habrá que indemnizarle el daño causado (todos los gastos en los que incurrió desde la puesta en marcha del cultivo, descontando ingresos) más el lucro cesante (lo que deja de ganar por no seguir cultivando). Y si eso es así, la única manera que se me ocurre para calcularlo es la que decía en el mensaje anterior, que no deja de ser un método de capitalización de rentas (I-G o flujos de caja).
Si no es así ¿cómo crees debería ser la indemnización del arrendatario? No me refiero a lo que dice la LAR (una renta más la cuarta parte de la renta de los años que quedan para resolver el contrato), sino a la plantación en sí.
Por otra parte, el reglamento parece únicamente referirse a la valoración del suelo, y en lo referente a las plantaciones poco más dice que lo especificado en los artículos 6.4 y 7.4. Lo mismo ocurre en la LEF….
Muchas gracias de antemano.
Angel,
Insisto habitualmente en distiguir la capitalización de rentas de los flujos de caja porque estos últimos pretenden valorar una actividad económica según su situación actual, que es un objetivo distinto de la valoración por expropiación forzosa. (el justiprecio es el que es, aun cuando la explotación esté en quiebra).
Por otra parte, en la LAR, dice que «5.º A la indemnización de los daños y perjuicios que sufra la explotación agrícola de la que el arrendamiento sea uno de los elementos integrantes».
Un saludo,
Ok, no me percataba de esa importante diferencia, y estoy de acuerdo. Aunque lo cierto es que (erróneamente) me quería referir a la renta (no sé si puede decir flujos de caja «esperados»).
Entonces ¿cómo te parece que se debe valorar la plantación? Porque si ya va incluida en el valor del suelo, y este ya se indemniza al arrendador, no se va pagar dos veces….
Ángel,
nada de dobles valoraciones. No te compliques. Sigue la Ley de Expropiación Forzosa (artículo 44), Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbanas, artículo 36.1.c), y Reglamento de Valoraciones de la Ley de suelo, artículo 6.7.a), y 7.4. para las plantaciones, y, SOBRE TODO, el contrato de arrendamiento en este caso particular, que definirá algunas cuestiones sobre las inversiones a la finalización del contrato.
Hola de nuevo,
Después de ver tu último mensaje, junto con las disposiciones a las que te refieres, sigo pensando que es bastante complicado, y me parece que de alguna forma hay una doble valoración.
En el ejemplo que ponía se indemniza al arrendador por el valor del suelo, mediante la capitalización de la renta real (viñedo). Entiendo que con ese procedimiento, el valor del viñedo va incluido en el resultado ¿o me equivoco?
Por otra parte, al arrendatario se le debe indemnizar por la pérdida de la inversión o plantación realizada, y supongo que también por el lucro cesante. Ello implica que de alguna forma el viñedo se valora e indemniza dos veces.
En cuanto al artículo 44 de la LEF únicamente dice que se aplicarán las normas de la legislación de Arrendamiento, que poco más concreta aquello de una renta más la cuarta parte de la renta de los años que quedan para resolver el contrato.
El artículo 36.1.C de la Ley del Suelo dice que que “Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos”.
Por tanto hay que remitirse al reglamento y la LAR.
En cuanto al reglamento, artículo 6.7.a, dice prácticamente lo mismo: el cálculo de las indemnizaciones arrendaticias se hará, tal y como disponen las leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos, salvo en el caso de arrendamientos rústicos históricos, en los que el cálculo de la indemnización se efectuará conforme a su legislación propia.
En el artículo 7.4 se establece que “Para valorar las plantaciones y sembrados preexistentes a que alude el artículo 45 de la Ley de Expropiación Forzosa se estará a lo dispuesto en el artículo 26 del Reglamento para la aplicación de la Ley 87/1978, de 28 de diciembre, sobre seguros agrarios combinados, aprobado por Real Decreto 2329/1979, de 14 de septiembre, y la Orden PRE/632/2003, de 14 de marzo, por la que se aprueba la Norma general de peritación de los daños ocasionados sobre producciones agrícolas”.
Pues bien, el referido artículo 26 dispone que “la peritación se ajustará a los sistemas de estimación directa del daño o determinación por diferencia entre el valor de los bienes siniestrados y el del salvamento, aplicando para ambas valoraciones los precios fijados en la póliza al establecer el capital asegurado. En todo caso se cumplirán las normas que dicten conjuntamente los Ministerios de Hacienda y de Agricultura, oídas las Organizaciones y Asociaciones de Agricultores y las Entidades aseguradoras”.
La Orden PRE/632/2003 establece normas de peritación cuando los cultivos están amparados por el Seguro Agrario Combinado, que no veo que concrete nada sobre cómo valorar la plantación.
Pues más complicado que eso imposible, no lo veo nada sencillo, más teniendo en cuenta que la plantación no esté asegurada, o si el tasador es nombrado por un Tribunal Superior en un recurso, cuando la plantación ya no existe pues fue ocupada por la obra.
En todo caso, se haga como se haga la valoración, pienso que se valora dos veces, pues si se capitalizó la renta ya se incluye en el valor del suelo.
Disculpa la insistencia, pero tienes un blog fantástico del que estoy aprendiendo mucho, pero esta duda no la consigo resolver.
¿Sería correcto valorar la plantación por capitalización de la inversión, tal y como se describe en cualquier tratado clásico de valoración? En caso contrario ¿cómo se valoraría?
Gracias por tus comentarios
Ángel,
Perfecto el resumen legal que has hecho. Siento no haber sabido explicarme mejor. Lo intento de nuevo, de forma esquemática:
1. El valor del suelo rústico para expropiación forzosa está ligado por Ley al rendimiento económico de la explotación real o potencial de esos terrenos de acuerdo con sus características demostradas por diversas formas, fundamentalmente por estadísticas de la Administración, a ser posible.
2. El suelo se valorará en la SITUACIÓN en la que se encuentre en el momento de la valoración. (había o no olivos en el momento de la valoración?)
3. Artículo 1.b) de la disposición sobre expropiaciones de la Ley de Arrendamientos rústicos.
Todo esto creo que se podría resumir en: ¿Quién ha hecho la inversión en la plantación de la finca?.
No hay doble valoración posible. Lo que «pongas» por un lado, lo debes «quitar» por otro.
Espero que con esto te queden más claras la cuestión. Cualquier otro planteamiento rebasa el objeto de estos comentarios. Si quieres que estudie el caso en particular, ya tendría que ser mediante el PACK EXPRESS DE VALORACIÓN que puedes encontrar en el Blog. El 100% del contenido del blog es gratuito, pero me es IMPOSIBLE dedicarme a casos particulares.
Gracias por tus comentarios, pero solo pretendía poner de manifiesto que sí existe, a mi juicio, doble valoración:
Año 0: se celebra contrato de arrendamiento por 40 años.
Año 3: el arrendatario transforma un terreno inculto en viñedo.
Año 25: se expropian los terrenos. La ley obliga a indemnizar al arrendador mediante capitalización de renta real o potencial. El expropiante valora la renta real con viñedo por capitalización, y hay mutuo acuerdo. Por tanto el arrendador está siendo indemnizado por suelo y vuelo (porque así lo dispone de la ley.) Al arrendatario le ofrecen una miseria y no acepta, acabando el asunto en el Jurado de Expropiación, que determina el valor de la plantación como si fuera una inversión realizada en el año realizada hace 22 años, y a la que le quedan 15 años de generación de rentas (lucro cesante).
Este es un caso real, y yo creo que en estos casos sí hay doble valoración.
Ángel,
1º. El concepto «suelo + vuelo» no existe en la legislación de expropiación forzosa. El valor del suelo se calcula de forma estipulada, por capitalización de rentas, y el valor de las plantaciones, cuando sea preciso, de la forma establecida por los artículos correspondientes, que tu pusiste bien de manifiesto. Es el legislador el que a unido el valor del suelo a la renta susceptible de ser obtenida por ese suelo, y no otros parámetros.
2º. El arrendador tiene derecho que se valore al finca de acuerdo con lo estipulado en la Ley de suelo. A esa valoración, que debe ser realizada «en la situación en la que se encuentre la finca», «El expropiante descontará al arrendador del justo precio lo que haya de pagarse al arrendatario por gastos y mejoras cuyo importe corresponda abonar al arrendador» (artículo 1.b del la disposición sobre expropiaciones de la Ley de Arrendamientos rústicos). Es decir, que al expropiante debería de haber descontado al arrendador (no lo sabemos y es complicado saberlo, ya que el mutuo acuerdo se firma como partida alzada por todos los conceptos) el importe actualizado de la inversión realizada por la «mejora» del arrendatario en la finca. Esto es así: imagina que ante una eventual finalización del contrato de arrendamiento, el arrendador tendría que pagar al arrendatario: «una inversión realizada en el año realizada hace 22 años, y a la que le quedan 15 años de generación de rentas (lucro cesante)».
3º Desde mi punto de vista, lo que planteas, en principio (sin haber visto el mutuo acuerdo), es una mala aplicación de la Ley por parte de la Administración o Beneficiara de la expropiación, que debería haber descontado el valor actualizado de la inversión para pagárselo al arrendatario.
Gracias por tu aportación,
Exactamente es eso que pones el punto tres. Porque soy conocedor de un caso en el que no ha habido mutuo acuerdo ni en el caso del arrendador ni del arrendatario. Y al arrendador el jurado le valora por capitalización y al arrendatario la plantación.
Mi curiosidad es: ¿cómo ser haría la indemnización al arrendador descontando la plantación?
Porque si se capitaliza la renta del cultivo, ya se incluye la plantación….
o lo que es lo mismo ¿cómo se valoraría la plantación para descontársela al valor del suelo?
Un saludo.
Sabrías decirme a que se debe el valor de los diferentes factores correctores de cultivo?( labor riego 0,78, cítricos 0,61….) tiene algo que ver con la separación de la renta y el beneficio con las que se hacían las valoraciones con legislaciones anteriores? Gracias. Un saludo.
Hola! Felicidades por el blog! He leido largo y tendido la conversación con Angel (que me ha resultado muy curiosa, por cierto) y me gustaría desde mi súper-inexperta opinión de estudiante, decir lo que yo creo y si puedes y quieres me corrijas. 🙂 Esto es lo que yo entiendo:
1º El dueño hace suyo todo lo que se construye o planta en su suelo, salvo que se constituya un derecho de superficie. Por eso el suelo se le valora al propietario por la producción de toda la explotación y no por la actualización de la renta percibida del arrendatario.
2º Partiendo de esa premisa, por eso el arrendador debe pagar los gastos de las cosas que se le vayan a quedar a él en su suelo cuando acabe el arrendamiento, y a la hora de la expropiación se le descuentan de su parte del justiprecio determinados gastos, para dárselos al arrendatario (que es quien los pagó).
3º La indemnización al arrendatario de la legislación de seguros agrarios combinados entiendo que es como una indemnización por daños y perjuicios, no una contraprestación por los árboles, ni por la explotación. Que si los árboles estuvieran justo al final de su ciclo de producción al momento de la expropiación posiblemente no habría tal indemnización o sería mucho menor. Es como una indemnización por la ruina de plantación ocasionada de forma forzosa por la Admón, (los gastos para ese año ya están hechos y al no poder dar tiempo a recolectar los frutos, no van a percibir ese precio ni arrendatario ni arrendador y la Admón se hace cargo).
Entonces no hay 2 justiprecios, hay:
Un justiprecio calculado por capitalización de la explotación real o potencial, considerando los arboles vinculados a la explotación como mejoras permanentes (aquellas que participan en la obtención de rentas) más otras plantaciones o construcciones que puedan ser “susceptibles de ser desvinculados de suelo rural”.
Una indemnización arrendaticia para el arrendatario por los daños y perjuicios de los gastos en que ya ha incurrido y no va a poder recolectar (no al arrendador que seguro q cobró su alquiler).
¿Voy por buen camino?
Un saludo y gracias!
Fuensanta… y ten en cuenta que la indemnización al arrendatario está tasada y debe ser exactamente la que se indica en la disposición adicional 2º de la Ley de Arrendamientos Rústicos
Ah sí, cierto… pero de esa indemnización hay
– parte que se resta a la del arrendador (1/12 parte del valor de la plusvalía en caso de expropiación por razones urbanísticas, los gastos y las mejoras que le correspondan…)
– y parte que el expropiante le da directamente al arrendatario como pago por el derecho de arrendamiento (1 renta actualizada más la 1/4 parte renta por año restante para el fin del periodo minimo).
Y además de ahí entiendo que
– el DA2*1a)5* es el que se calcula con la legislación de seguros agrarios combinados,
– el premio de afección como un porcentaje del total
– ¿y las cosechas pendientes por su valor de mercado?
Mil gracias!
… y no olvides que el premio de afección al arrendatario es el único que se calcula sobre el total de la indemnización, incluyendo TODOS los conceptos!!
Genial, muchas gracias! 😁
Buenas tardes ,
una preguntilla muy básica,en una expropiación forzosa para calcular el valor del suelo a partir de la renta
real o potencial , en el caso de renta constante en el tiempo . Tan solo se divide R (€/Ha) entre 0,0398 * 0,72 ( caso de cultivo de regadio y fecha de valoración 2016)
hola Francisco, te escribo para que me aconsejes ya que un amigo me ha pedido que le valore los árboles que tiene en su jardín, suelo urbano, el mismo tiene 900 m2 y son frutales, un popurri (como 50 árboles de 20 variedades distintas), con edades comprendidas entre los 5 y 25 años y en un estado vegetativo muy bueno, ¿método que me recomiendas para valorar los árboles. Gracias
Método del coste de reposición.
Nuchas gracias
Hola acabo de plantar olivos en una finca tienen un año y me acabo de enterar que la mina del pueblo ha presentado un plan para expropiar 180 hectareas y quieren quitarme la finca. Me podeis decir que puedo hacer al respecto. Muchas gracias.
Buenas tardes Javier,
Gracias por el articulo.
En el caso de que el cultivo cítricos en el momento de la expropiacion aun no haya entrado aun en producción (1-3 años) se podría hacer una valoración basada en la productividad futura?
Gracias
Claro, descontando el coste de alcanzar la plena producción