Comienzo el año escribiendo para comentar las novedades con respecto a la nueva tasa de actualización de la renta en las valoraciones de fincas rústicas para expropiación forzosa.
Lo cierto es que tenía este artículo escrito desde principios de Diciembre. Sin embargo, decidí esperar a publicarlo hasta ahora para poder incorporar algo que creo que es importante: la nueva tasa de actualización de la renta que regirá en 2016 las valoraciones de fincas rústicas para expropiación forzosa.
En efecto: con la entrada en vigor el pasado 1 de Octubre de 2015 de la nueva Ley 37/2015, de 29 de Septiembre, de Carreteras, que como ya te avisé en Junio, se modificaron los índices de referencia para el cálculo del tipo de interés que tienes que utilizar para aplicar el método de capitalización de la renta rústica, único admitido por el Texto Refundido de la Ley de Suelo que está vigente en la actualidad.
La modificación está en la Disposición final tercera de la Ley de Carreteras, y dice textualmente así:
Se modifica el apartado 1 de la disposición adicional séptima del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del suelo, que queda redactado de la siguiente forma:
«1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración.»
He hecho una consulta directamente al servicio de estadísticas del Banco de España, y el lugar donde localizar el dato del valor de la rentabilidad anual de las Obligaciones del Estado a 30 años es el siguiente: http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/si_1_2.pdf
Algunas consecuencias directas de esta modificación:
- La rentabilidad anual de las Obligaciones del Estado a 30 años no figura entre los tipos publicados habitualmente por el Banco de España como tipos de referencia, lo que podría dar lugar a dudas sobre el valor en concreto, al menos hasta que esta circunstancia no cambie.
- Volvemos a tipos de interés del entorno del 4%, que es lo que están aplicando actualmente las sociedades de tasación en las valoraciones hipotecarias.
- Para el año 2016, la tasa de actualización de la renta será de 3,67%
Te lo muestro en el siguiente cuadro, obtenido de la página de estadísticas del Banco de España:
Datos para cálculo de la tasa de actualización de la renta 2016
Esto significa una bajada de 1 punto porcentual con respecto al valor de la tasa de actualización de rentas aplicable durante el periodo que ha estado en vigor la norma en 2015:
Datos para cálculo de la tasa de actualización de la renta 2015
Se deduce de la publicación del Banco de España que la nueva tasa de actualización de la renta en las valoraciones de fincas rústicas para expropiación forzosa durante el último trimestre de 2015 es de 4,69%.
Para ver las implicaciones que tiene esta modificación, te voy a plantear un ejemplo con una finca en la que he estado trabajando a finales de 2015.
Se trata de una parcela de 0,1 Has, situada prácticamente en las inmediaciones del casco urbano de una población grande, de más de 50.000 habitantes. Está dedicada, (o podemos calcular su renta potencial), como de huerta de regadío. Voy a suponerle una renta anual por hectárea de 4.000 €, lo que implica una renta anual directa de la parcela de 400 €/año. Te muestro un cuadro muy simplificado:
Puedes comprobar la abismal diferencia existente entre ambos valores. Debes tener en cuenta, además, que este cálculo está realizado directamente, sin tener en cuenta el coeficiente de localización de la finca, ni el coeficiente de corrección del tipo de interés según la actividad de la explotación agraria definido en el Anexo I del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.
En este caso, el coeficiente corrector del Anexo I para hortalizas al aire libre es de 0,78, (Actualización: el Anexo I ha sido derogado, por lo que no es de aplicación este coeficiente) lo que reduce el valor de la tasa de actualización de la renta de 2105 a 3,66%, lo que incrementaría el valor de capitalización a 10.928,96 €.
Por supuesto, la aplicación de este coeficiente corrector está condicionada a la desviación del valor de capitalización resultante de los “valores de mercado”, según reza el apartado segundo de la misma Disposición Adicional Séptima del Texto Refundido de la Ley del Suelo: “2. Este tipo de capitalización podrá ser corregido aplicando a la referencia indicada en el apartado anterior un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo, cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas“.
El que la Ley relacione el valor de capitalización obtenido por el método establecido en la propia Norma, con los “precios de mercado”, pone en evidencia que el legislador era consciente de las consecuencias que puede tener el limitar de forma tan tajante la libertad del técnico a la hora de realizar las valoraciones. Tanto es así, que el Tribunal Constitucional ya eliminó de la Ley el inciso “hasta un máximo del doble”, por claramente arbitrario y, como consecuencia, inconstitucional.
Además, la situación geográfica de la finca hace que, aplicando el artículo 17 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, se obtenga un valor del coeficiente de localización de 2, por lo que el Valor Final del suelo para finales de 2015 es de 21.857,92 € (2,18 €/m2).
De este ejemplo yo extraigo, de forma muy breve, algunas conclusiones:
- Desaparecen las distorsiones producidas por la aplicación de las tasas de actualización muy bajas existentes en la coyuntura económica actual de bajos tipos de interés y fuertemente intervenidos por los Bancos Centrales.
- Los factores correctores del tipo de interés según la actividad, y del coeficiente de localización van a alcanzar todo su sentido a partir de ahora en la valoración de algunas fincas rústicas, en especial aquellas que denominamos “agrourbanas”.
- Pasamos de un escenario en el que la tasa de capitalización de la renta varía mensualmente, a otro en el que la variación es anual, con todas las implicaciones derivadas de esta nueva situación.
Por supuesto, el número de conclusiones que se derivan de esta modificación son numerosas y muy importantes. En este artículo he querido publicar tan solo las que he considerado más inmediatas y evidentes.
Pero ahora es tu turno: ¿Qué otras consecuencias importantes encuentras en la modificación de la forma de cálculo de la tasa de actualización de la renta para la valoración de fincas rústicas para expropiación forzosa? Puedes escribir más abajo tu comentario.
Un saludo, y hasta el mes que viene!!
Un artículo muy bueno, gracias.
Muchas gracias 😀
Como siempre, buen trabajo, felicidades y gracias. Sin lugar a dudas la nueva tasa de capitalización viene a dar un valor más objetivo a los bienes a valorar, e incluso tomar un periodo de un año no lo veo excesivo. El problema que siempre estará es el peso tan alto que tiene la tasa de capitalización en la formula que empleamos. Ya que ligeras diferencias de esta, dan lugar a variaciones importares en el bien a valorar. Pero, en mi opinión, se ha mejorado con los nuevos indices de referencia que debemos considerar.
Reitero mis gracias y felicitaciones por el buen trabajo que realizas.
Francisco
Así es, Francisco… Y muchas gracias.
Fantástico artículo, como siempre manteniendo informados a tus seguidores de las últimas actualizaciones.
Enhorabuena por el trabajo, un saludo.
Roberto, muchas gracia!!
Burgos, 15 de enero de 2015
Me ha parecido muy oportuno tu artículo por lo que supone de clarificador.
En él haces referencia a la Ley de Carreteras, pero no al Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (BOE: 31-10-2025). Este texto refundido nuevo sustituye al anterior, incorporando en su Disposición adicional séptima. Reglas para la capitalización de rentas en suelo rural, lo adelantado en la Ley de Carreteras.
Este discutible nuevo texto refundido especifica en su Disposición transitoria tercera. Valoraciones: Las reglas de valoración contenidas en esta ley serán aplicables en todos los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación que se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.
La problemática que de esto se deriva es amplia, pero quiero incidir en una de ellas:
Los expedientes que lleguen a los Jurados Provinciales de Expropiación Forzosa o sus homólogos de las Comunidades Autónomas, posteriormente al 31-10-2015, deben, en principio, ser valorados con arreglo al nuevo texto refundido, cuando los informes de justiprecio, tanto de la entidad expropiante/beneficiaria, como de la propiedad, se han debido de realizar con arreglo al texto refundido anterior, con lo que esto supone de disparidad en los valores obtenidos en cada caso.
Personalmente no me parece racional, que el Jurado Provincial correspondiente realice su valoración con unos criterios diferentes a los que en su día tuvieron que aplicar, atendiendo a la legislación vigente, para calcular su justiprecio, tanto la entidad expropiante/beneficiaria como la propiedad.
Como colofón, recuerdo que la valoración realizada por el Jurado Provincial de Expropiación, tiene como límite inferior el fijado por la entidad expropiante/beneficiaria y como límite superior el fijado por la propiedad.
n que aplicar, atendiendo a la legislación vigente, para calcular su justiprecio, tanto la entidad expropiante como la propiedad.
Como colofón recuerdo que la valoración realizada por el Jurado Provincial de Expropiación, tiene como límite inferior el fijado por la entidad expropiante/beneficiaria y como límite superior el fijado por la propiedad.
Un cordial saludo desde Burgos: Román-Sabas.
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Román-Sabas, muchas gracias por tu acertado comentario. El Derecho transitorio es siempre extremadamente complejo y, muchas veces, injusto, (que no ilegal)…
Buenas Román, yo entiendo que la valoración del justiprecio siempre se refiere a un hito en concreto y por lo tanto regida por una normativa, no puede haber dos fechas, una para la Admón y otra para el expropiado. Por ejemplo si se levanta acta de ocupación este es el momento toma de posesión, es decir el hito temporal al que se refiere la valoración en todo momento y por lo tanto a las reglas que está sujeta la valoración. Si entiendo que es injusto que a la persona que se le levantó acta de ocupación el día antes de entrar en vigor la ley y al que lo hicieron el día después tienen dos criterios muy distintos en relación a la tasa de capitalización, pero en todo momento hay un criterio único de valoración en el expediente de justiprecio. Gracias y saludos.
En la tabla del BE aparecen como datos anuales los del mes de diciembre, lo pone entre paréntesis. En las publicadas del año pasado no lo ponía. Por lo tanto estos datos no son válidos para el cálculo del tipo de capitalización general, puesto que no son la media del año. Yo he encontrado los datos diarios de las Obligaciones del Estado a 30 años en el siguiente enlace del banco de España. http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/sindi.html. En el desplegable donde pone indicadores financieros. Lo bueno es que viene en excel y es fácil hacerte la media de los últimos 3 años. A mi me da un valor más alto que el que has puesto (ya que al estar bajando los valores la media del año será mayor que el valor de diciembre). EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN SALE 3,97%. Así que cuidado que puede haber polémica también con esto, porque lo que dice el reglamento es: el valor promedio de los 3 años anteriores. Espero que os sirva de ayuda a todos.
Trini,
Muchas gracias por tu comentario. Confirma el primer planteamiento de mi artículo: “La rentabilidad anual de las Obligaciones del Estado a 30 años no figura entre los tipos publicados habitualmente por el Banco de España como tipos de referencia, lo que podrá dar lugar a dudas sobre el valor en concreto, al menos hasta que esta circunstancia no cambie.”
Me refiero en este punto que, una vez publicado en el BOE, además de ser un dato técnico, también será “oficial”. En fin, que no habrá lugar a dudas a qué atenernos.
Por ejemplo, el artículo dice que se utilizará la media de los datos “anuales publicados”. Por lo tanto, podría ser que la media de los datos diarios calculados por nosotros, no se corresponda exactamente con lo que finalmente publique como dato anual el Banco de España en su web.
He comprobado la media de los datos diarios del mes de diciembre de 2015 y coincide con el dato de ese mes que publican en la tabla con nombre 1.2. Un saludo.
Muchas gracias, Trini
En ese enlace salen los tres años anteriores al año actual. ¿Donde publican la serie histórica, para tomar el indice que por Ley hay que utilizar?. O estamos en un caso que legislan sobre un Indice (Rentabilidad del Bono a 30 años) que no aparece publicado por el BCE en su serie histórica. Por ejemplo, para valorar una expropiación que se produjo en 2008, y se realiza ahora, en 2016. ¿Donde encuentro la Rentabilidad del Bono a 30 años para 2005, 2006 y 2007?
https://valoraciondefincarustica.com/valores-definitivos-rentabilidad-anual-las-obligaciones-del-estado-30-anos/
Felicidades por tu artículo, una cuestión con tantas implicaciones como para hacer un tratado. En mi opinión, parece que nuevamente se trata de un parche legislativo, que además provoca una reducción drástica patrimonial que pretende reenmendar con la aplicación de los distintos coeficientes correctores que la ley establece. Me da la impresión que tal vez en breve se estipule algún tipo de remiendo si no la derogación, ¿por qué emplean una ley de carreteras cuando el asunto tiene tantas implicaciones? Y si mi finca avalaba otras inversiones, ¿se quedarían a partir de septiembre 2015 al descubierto?….reitero mis felicitaciones Javier.
Totalmente de acuerdo, Álvaro. Muchas Gracias.
Gracias , Javier,. Y gracias a todos los que respondeis con criterio y que enriqueceis el blog.
Gracias, Rubén
Javier
En el enlace que nos has facilitado se puede observar los tipos de interés de la obligaciones del Estado a 30 años de los tres últimos años.
Nos podrías indicar como acceder a los valores de los años anteriores?
Excelente artículo, como siempre.
Gracias por compartirlo
Hola buenas. En primer lugar felicitarle por su blog, me esta siendo de muchísima ayuda. Estoy empezando en esto de la valoración y tengo una pequeña duda.
Tengo que realizar una valoración para una permuta. El objeto de la valoración es una finca de naranjos que ha estado ocupada durante 12 años por la administración.
Para calcular la indemnización entiendo que tengo que aplicar el método de capitalización de rentas desde el año 1 de ocupación hasta el 12, y que debería utilizar el valor de las rentas del propietario en el momento de apertura del expediente.
Lo que no tengo claro es la tasa r ya que con tanto cambio de normativa alrededor de la misma,¿Que tasa de actualización debería utilizar para esta valoración de ocupación temporal?
Muchas gracias de antemano
Hola!
Muchas gracias por tu comentario. Mira esta entrada del blog sobre Ocupación Temporal, creo que te aclarará muchos conceptos: https://valoraciondefincarustica.com/valoracion-de-ocupacion-temporal-para-expropiacion-forzosa/
Un saludo,
Javier Almagro
Hola, soy estudiante de (Derecho + ADE) en la Universidad de Alicante y estoy haciendo el trabajo de fin de carrera sobre justiprecio acerca de la valoración de las fincas rústicas y de cómo afecta la nueva renta de capitalización que se sitúa ahora en el 4.69% frente a la anterior. He visto que has publicado un ejemplo en este artículo pero me preguntaba si me podía poner en contacto contigo para que me pudieses facilitar un ejemplo mas completo.
Me han parecido muy interesantes tus artículos y he de decir que me han ayudado a comprender muchas cosas sobre la materia.
Si no es posible mi petición lo entiendo perfectamente
Muchas gracias
Marta,
Por favor, envíame directamente un correo electrónico explicándome lo que necesitas en relación con este asunto.
Un saludo,
Javier
Me gustó tu comentario por lo claro que es.
A mi me surge ahora el problema del coeficiente que le hay que aplicar, porque es muy subjetivo, ¿como se yo cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa mucho o medianamente o poco de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas; y otro tasador (por ejemplo la Comisión de Valoraciones de la Comunidad autónoma) puede rebajarme la valoración porque considera que se le aplica el coeficiente cuando para mi no debe aplicarse?. Las valoraciones siempre han tenido un pequeño halo de subjetividad y creo que en este punto hay uno.
Saludos, Andrés Noya
Tienes toda la razón, Andrés,
Pero es que este asunto es más grave, ya que en el preámbulo de la Ley de 2007, se dice que el valor de mercado se rechaza porque está sujeto, entre otras cosas a variaciones especulativas derivadas de las expectativas urbanísticas, que son imposible de eliminar, y por eso lo prohíbe.
Y luego se remite a este mismo “valor de mercado sin expectativas urbanísticas” para aplicar esta disposición adicional
Un total contrasentido
Buenas tardes, en el RD1492/2011 se indica que el interés de capitalización se multiplica por un coeficiente de cultivo que aparece en el Anexo del RD, mientras que, en el RDL 7/2015 indica que ese coeficiente se determinará reglamentariamente. ¿Es que ese coeficiente no se debe aplicar todavía porque tiene que determinarse por ley, y consecuentemente el del RD1492/2011 ya no debe aplicarse; o sí se aplica pero sólo a los terrenos que tengan cultivos como indica el RD?.
Este coeficiente me trae de cabeza porque le han expropiado a mi padre un trozo de finca erial (en el Catastro como pastos) para ampliar la autopista y por tanto suelo rústico de protección de carreteras y no ha lugar a suponer proximidad urbanística, por tanto sin cultivo ni proximidad urbana.
Gracias por las aclaraciones que me puedan hacer. Andrés Noya
Andrés,
Esa remisión reglamentaria es precisamente al Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, publicado por el RD 1492/2011.
Las leyes no suelen en estos casos nada más que referirse al “reglamento” o “reglamentariamente” porque así se puede cambiar el Reglamento sin cambiar la Ley
Gracias por tu respuesta.
Soy agrónomo pero nunca me he dedicado a temas agrícolas y ahora estoy medio perdido, pero poco a poco voy encontrando el Norte. Espero estar en él cuando comience el justiprecio.
Saludos
A ti, Andrés
😉
Me gustaría saber si ¿el dinero recibido por el expropiado tiene que incluirse en el IRPF del año siguiente?; teniendo en cuenta que las escrituras de suelo rústico son antiguas y el valor del terreno suele ser muy bajo, y que este hecho daría lugar a incluirlo en la casilla del impreso de la Renta que indique aumento de patrimonio.
Gracias por la respuesta. Andrés
Andrés,
Tengo que remitirte a un asesor fiscal o especialista en la materia
(Zapatero a tus zapatos)
😉
otra referencia para obtener la media anual de obligaciones a 30 años:
http://www.datosmacro.com/deuda/espana/tesoro/obligaciones-30-anios
Me parece genial tu artículo !!!! Gracias porque todavía hay románticos que les gusta su trabajo !!! Gelicidades
Muchas gracias a ti, Tomás
Buenas, me parece genial el blog y los comentarios que he podido leer.
Recientemente he recibido una respuesta a una tasación realizada en 2016 para una expropiación forzosa por inundación de una presa sobre una finca rústica,… la tasación se realizó por renta potencial, y me contestan lo siguiente: “la beneficiaria no esta conforme con el uso de la Renta Potencial para el cálculo del valor del suelo, ya que, tal y como indica el artículo 36.1 de la vigente ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954, se establece que las tasaciones se efectuaran con arreglo al valor que tengan los bienes y derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente individual de sustiprecio…”
Mi pregusta es: ¿se puede o no usar la renta potencial?
Gracias.
… y la fecha de inicio del expediente de justiprecio es…
7 de septiembre de 2016
Mi principal pregunta es por qué me dicen que no puedo aplicar la Renta Potencial..
En tiendo o interpreto que el articulo 36.1 de la Ley de Expropiación Forzosa, más que nada hace referencia a que los terrenos se pueden ver revalorizados por la actuación que se va a llevar.
Gracias
Angel, si realmente la fecha de valoración es en septiembre 2016 el único método válido es el de capitalización de la renta real o potencial, artículo 43.2.a) y actual TRLS 2015 y reglamento.
Si necesitas que estudie el caso en particular, te recomiendo el PACK EXPRES DE VALORACIÓN.
Un saludo,
Hola, quisiera preguntarte si a raíz de la entrada en vigor del 7/2015, y leyendo la disposición transitoria tercera donde dice que “las reglas de valoración serán aplicable en todos los expedientes que se inicien a partir de la entrada en vigor de la ley 8/2007″, ¿afectaría a la elección del tipo de capitalización (bonos 30 años o rendimiento secundario deuda pública…” para expropiaciones anteriores a 2015 y que les sería aplicable el rdl 2/2008? gracias
Muy bueno el blog. Como podría saber y justificar el rendimiento potencial anual de una finca rústica declarada en la contribución como cultivo erial- pastos de castilla la mancha??
Necesito este valor para aplicar la fórmula.
Hola, soy Antonio Caballero
El día 5-05-2018 compre tu libreo VALORACION DE FINCA RUSTICA CASO 1.
Tengo una duda: Cuando se calcula el coeficiente de localizacion y la suma de u1, u2 y u3 es mayor de 2, es decir, si por ejemplo el factor global FI es 2,85% se aplicaría este coeficiente o se reduciría a 2.
2ª duda: Para calcular la renta potencial, hemos tenido en cuenta 3 cultivos de regadío, para hacer la media, se calcula su valor uno a uno y despues se calcula la media?
Antonio,
Efectivamente, el inciso “hasta el doble” fue declarado inconstitucional por el Tribunal Supremo. Tienes toda la información en este post. (Por cierto, imagino que has querido decir “el producto”, no la suma)
Hola Francisco
Muchas gracias por tu artículo, excelente.
Solo me queda una duda, al final calculas unos 2 euros por m2, no serían 20 euros? Entiendo que los cálculos son todos referidos al 0,1 ha
Sin ser un experto, 2 euros por metro en multihortaliza junto a un núcleo de 50k habitantes, me resulta extremadamente bajo
Gracias y saludos
Josue, precisamente se trata de un ejemplo para constatar el bajo precio que se consiguen en algunos casos. Gracias por tu comentario y un saludo