Comienzo el año escribiendo para comentar las novedades con respecto a la nueva tasa de actualización de la renta en las valoraciones de fincas rústicas para expropiación forzosa.
Lo cierto es que tenía este artículo escrito desde principios de Diciembre. Sin embargo, decidí esperar a publicarlo hasta ahora para poder incorporar algo que creo que es importante: la nueva tasa de actualización de la renta que regirá en 2016 las valoraciones de fincas rústicas para expropiación forzosa.
En efecto: con la entrada en vigor el pasado 1 de Octubre de 2015 de la nueva Ley 37/2015, de 29 de Septiembre, de Carreteras, que como ya te avisé en Junio, se modificaron los índices de referencia para el cálculo del tipo de interés que tienes que utilizar para aplicar el método de capitalización de la renta rústica, único admitido por el Texto Refundido de la Ley de Suelo que está vigente en la actualidad.
La modificación está en la Disposición final tercera de la Ley de Carreteras, y dice textualmente así:
Se modifica el apartado 1 de la disposición adicional séptima del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del suelo, que queda redactado de la siguiente forma:
«1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración.»
He hecho una consulta directamente al servicio de estadísticas del Banco de España, y el lugar donde localizar el dato del valor de la rentabilidad anual de las Obligaciones del Estado a 30 años es el siguiente: http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/si_1_2.pdf
Algunas consecuencias directas de esta modificación:
- La rentabilidad anual de las Obligaciones del Estado a 30 años no figura entre los tipos publicados habitualmente por el Banco de España como tipos de referencia, lo que podría dar lugar a dudas sobre el valor en concreto, al menos hasta que esta circunstancia no cambie.
- Volvemos a tipos de interés del entorno del 4%, que es lo que están aplicando actualmente las sociedades de tasación en las valoraciones hipotecarias.
- Para el año 2016, la tasa de actualización de la renta será de 3,67%
Te lo muestro en el siguiente cuadro, obtenido de la página de estadísticas del Banco de España:
Esto significa una bajada de 1 punto porcentual con respecto al valor de la tasa de actualización de rentas aplicable durante el periodo que ha estado en vigor la norma en 2015:
Se deduce de la publicación del Banco de España que la nueva tasa de actualización de la renta en las valoraciones de fincas rústicas para expropiación forzosa durante el último trimestre de 2015 es de 4,69%.
Para ver las implicaciones que tiene esta modificación, te voy a plantear un ejemplo con una finca en la que he estado trabajando a finales de 2015.
Se trata de una parcela de 0,1 Has, situada prácticamente en las inmediaciones del casco urbano de una población grande, de más de 50.000 habitantes. Está dedicada, (o podemos calcular su renta potencial), como de huerta de regadío. Voy a suponerle una renta anual por hectárea de 4.000 €, lo que implica una renta anual directa de la parcela de 400 €/año. Te muestro un cuadro muy simplificado:
Puedes comprobar la abismal diferencia existente entre ambos valores. Debes tener en cuenta, además, que este cálculo está realizado directamente, sin tener en cuenta el coeficiente de localización de la finca, ni el coeficiente de corrección del tipo de interés según la actividad de la explotación agraria definido en el Anexo I del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.
En este caso, el coeficiente corrector del Anexo I para hortalizas al aire libre es de 0,78, (Actualización: el Anexo I ha sido derogado, por lo que no es de aplicación este coeficiente) lo que reduce el valor de la tasa de actualización de la renta de 2105 a 3,66%, lo que incrementaría el valor de capitalización a 10.928,96 €.
Por supuesto, la aplicación de este coeficiente corrector está condicionada a la desviación del valor de capitalización resultante de los «valores de mercado», según reza el apartado segundo de la misma Disposición Adicional Séptima del Texto Refundido de la Ley del Suelo: «2. Este tipo de capitalización podrá ser corregido aplicando a la referencia indicada en el apartado anterior un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo, cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas«.
El que la Ley relacione el valor de capitalización obtenido por el método establecido en la propia Norma, con los «precios de mercado», pone en evidencia que el legislador era consciente de las consecuencias que puede tener el limitar de forma tan tajante la libertad del técnico a la hora de realizar las valoraciones. Tanto es así, que el Tribunal Constitucional ya eliminó de la Ley el inciso «hasta un máximo del doble», por claramente arbitrario y, como consecuencia, inconstitucional.
Además, la situación geográfica de la finca hace que, aplicando el artículo 17 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, se obtenga un valor del coeficiente de localización de 2, por lo que el Valor Final del suelo para finales de 2015 es de 21.857,92 € (2,18 €/m2).
De este ejemplo yo extraigo, de forma muy breve, algunas conclusiones:
- Desaparecen las distorsiones producidas por la aplicación de las tasas de actualización muy bajas existentes en la coyuntura económica actual de bajos tipos de interés y fuertemente intervenidos por los Bancos Centrales.
- Los factores correctores del tipo de interés según la actividad, y del coeficiente de localización van a alcanzar todo su sentido a partir de ahora en la valoración de algunas fincas rústicas, en especial aquellas que denominamos «agrourbanas».
- Pasamos de un escenario en el que la tasa de capitalización de la renta varía mensualmente, a otro en el que la variación es anual, con todas las implicaciones derivadas de esta nueva situación.
Por supuesto, el número de conclusiones que se derivan de esta modificación son numerosas y muy importantes. En este artículo he querido publicar tan solo las que he considerado más inmediatas y evidentes.
Pero ahora es tu turno: ¿Qué otras consecuencias importantes encuentras en la modificación de la forma de cálculo de la tasa de actualización de la renta para la valoración de fincas rústicas para expropiación forzosa? Puedes escribir más abajo tu comentario.
Un saludo, y hasta el mes que viene!!
Deja una respuesta