Una finca lleva años sin cultivar.
En la parcela de al lado hay un olivar en producción. Un poco más lejos, una planta fotovoltaica.
¿Qué renta debes utilizar para valorar el terreno en una expropiación?
¿La del cultivo que ya no existe? ¿La del olivar vecino? ¿La que podría producir una instalación solar?
La respuesta puede cambiar mucho el resultado.
Pero hay que justificarla.
Renta potencial no significa elegir la actividad que más dinero podría producir.
Vamos a ver dónde está la diferencia.
¿Qué renta debes utilizar en una expropiación?
Cuando valoras el terreno en situación de suelo rural, la regla general es capitalizar la renta anual real o potencial de la explotación, tomando la superior y atendiendo al estado del terreno en la fecha de valoración. Así lo establece el artículo 36 del Texto Refundido de la Ley de Suelo.
Ya hemos explicado el proceso en la entrada sobre el método de valoración de una finca rústica en expropiación.
Aquí vamos a detenernos en la decisión que viene antes de las fórmulas:
¿Qué aprovechamiento puedes considerar y con qué datos?
La renta real no depende únicamente de las cuentas del agricultor
La renta real corresponde a la explotación existente. Puede acreditarse directamente o calcularse mediante datos estadísticamente significativos de los cultivos y aprovechamientos implantados, conforme al artículo 8 del Reglamento de Valoraciones.
Por tanto, que el propietario no tenga una contabilidad completa no te deja sin opciones.
Pero tampoco te permite utilizar cualquier tabla.
Antes de adoptar un rendimiento publicado, yo comprobaría si representa el cultivo, el sistema de producción y las condiciones de la finca.
No pondría en la misma cuenta un olivar tradicional en pendiente y otro intensivo que permite mecanizar las labores.
Y tendría cuidado con una campaña excepcionalmente mala.
Puede ayudarte a entender la explotación. Convertirla, sin más, en la referencia de toda la valoración exige otra explicación.
Lo mismo ocurre con una campaña extraordinariamente buena.
¿Qué es la renta potencial?
Es la atribuible a los usos más probables y legalmente admisibles del terreno, utilizando medios técnicos normales. El artículo 8.2 del Reglamento exige referentes territoriales significativos o, en su defecto, estudio económico de viabilidad y acreditación de los títulos habilitantes necesarios.
Dicho de una manera más práctica:
La alternativa tiene que sostenerse cuando bajas del papel a la finca.
¿Cabe ese cultivo en ese suelo?
¿Puede trabajarse con esos accesos y esa pendiente?
¿Son razonables los rendimientos que has previsto?
¿Has comprobado las autorizaciones que necesita?
La actividad de una finca vecina puede darte una pista.
La conclusión sobre tu parcela necesita su propia justificación.
¿Cuándo empieza a convertirse en una renta «virtual»?
Uso aquí esa expresión para señalar una renta construida sobre condiciones que damos por supuestas sin haberlas acreditado.
Imagina que el cálculo funciona porque hemos supuesto agua suficiente, transformación barata, producción plena desde el principio y todos los permisos resueltos.
La hoja de cálculo puede estar impecable.
Pero cada uno de esos supuestos necesita respaldo.
El problema no está en estudiar una alternativa. Está en darla por demostrada.
No es una tercera categoría de renta que debas calcular. Es una advertencia sobre cómo estás construyendo la valoración.
Tres situaciones que ayudan a entenderlo
Estos ejemplos te pueden servir para plantear las comprobaciones. La respuesta concreta dependerá de cada finca.
Una parcela que ha dejado de cultivarse
Que actualmente no tenga cultivo no significa que carezca de aprovechamiento potencial.
Yo empezaría por comprobar por qué se abandonó y qué posibilidades conserva.
El cultivo anterior aporta información. También las explotaciones del entorno.
Pero tampoco se resuelve la cuestión diciendo: «Aquí siempre ha habido viña» o «En este municipio todo es olivar».
Miraría la parcela.
Puede haber diferencias de suelo, tamaño, acceso o pendiente que cambien completamente el planteamiento.
Un secano rodeado de regadíos
Ver riego en las parcelas colindantes invita a estudiar esa posibilidad.
Antes de incorporarla a la valoración, comprobaría de dónde sale el agua, qué derecho ampara su uso y qué transformación necesita esta finca.
Un sondeo dibujado en un plano no responde a esas preguntas.
Y la inversión tampoco desaparece porque la actividad sea potencial.
Si planteas una nueva plantación, el cálculo debe recoger los costes de implantación y la evolución de sus rentas; no partir directamente de una explotación en plena producción. Los artículos 9 y 13 del Reglamento proporcionan el marco para ese cálculo.
Un terreno junto a una planta fotovoltaica
Aquí resulta especialmente fácil confundir una oportunidad con una actividad acreditada.
Que exista una planta al lado merece atención.
Yo pediría documentación sobre la posibilidad concreta de desarrollar esa actividad en el terreno valorado: autorizaciones, conexión, inversiones y condiciones económicas.
Tampoco trasladaría automáticamente al cálculo una cifra ofrecida por un promotor por el alquiler de la finca.
Primero hay que entender qué remunera, bajo qué condiciones y si resulta aplicable al caso.
La proximidad, por sí sola, deja demasiadas preguntas abiertas.
¿Pueden coincidir la renta real y la potencial?
Sí.
El aprovechamiento existente puede representar también el uso potencial que resulte justificado.
No hace falta inventar un cultivo distinto para que las dos rentas tengan nombres diferentes.
Lo que sí conviene es explicar por qué mantienes ese aprovechamiento y comprobar si sus rendimientos y costes son representativos.
Y otra precisión: una explotación con malos resultados no equivale automáticamente a un terreno de imposible explotación. El supuesto del artículo 16 del Reglamento exige que las características naturales del suelo impidan también una explotación potencial.
Una renta defendible empieza antes de abrir la hoja de cálculo
Para mí, una buena valoración debe permitir seguir el razonamiento.
Qué aprovechamiento has considerado.
Por qué resulta adecuado.
De dónde salen los datos.
Qué inversiones requiere.
Y qué documentación respalda las condiciones que has dado por ciertas.
No necesitas llenar el informe de páginas para demostrarlo.
Necesitas que las decisiones importantes se puedan comprobar.
Elegir bien la renta puede ser más decisivo que afinar los decimales del cálculo.
Si necesitas una valoración o estás preparando una hoja de aprecio y quieres contrastar el aprovechamiento considerado, puedes contactar conmigo.
También podemos estudiar una colaboración si eres abogado o técnico y necesitas apoyo pericial en un expediente.
Nota sobre los comentarios: Algunos comentarios de esta entrada son anteriores a esta actualización y se refieren al contexto normativo de entonces. Comprueba las normas aplicables a la fecha de valoración antes de utilizar una respuesta antigua.
