Valoración del demérito de finca rústica para expropiación forzosa

La valoración del demérito de finca rústica es una cuestión clave en muchos expedientes de expropiación forzosa.

Conozco muchos casos de afectados por una expropiación forzosa en sus fincas que no aceptan la indemnización propuesta por la administración (o beneficiaria), a pesar de que aparentemente la suma ofrecida es adecuada o incluso superior al valor de lo expropiado.

En un primer momento, podrías pensar que estos propietarios están un poco «locos», al no aceptar un justiprecio correcto, o incluso elevado.

Pero no están locos. En absoluto.

En la mayoría de estos casos, la diferencia entre lo ofrecido por la administración expropiante y la percepción de lo que realmente vale lo expropiado, la encontrarás en el «demérito de finca».

Pero… ¿Qué es el demérito de finca?.

Pues bien, el demérito de una finca rústica yo lo defino como la pérdida de valor, en muchos casos intangible, que sufre una finca rústica por la pérdida irremediable de una parte de su superficie, de sus características, o de sus cualidades. En este caso, la pérdida se produce por una expropiación forzosa parcial de dicha finca.

Te explico un ejemplo real: un caso de una finca rústica, de aprovechamiento agrícola y forestal, con amplias superficies de arbolado adehesado, como encinar y alcornocal, que cuenta con una  clara vocación de paraje natural, en la que se realiza una obra para el tendido de una línea eléctrica de alta tensión, con la construcción de al menos dos postes de más de 80 metros de altura dentro de su perímetro. No cabe duda que la finca no volverá a ser la misma, y el precio que podrá alcanzar en el mercado libre de fincas rústicas siempre será más bajo que antes de la  expropiación forzosa. Además, existen algunos aprovechamientos o posibilidades de negocio que quedan en este caso profundamente dañados, como es la explotación de dicha finca para turismo rural.

Esta pérdida de valor que indudablemente sufren casi todas las fincas expropiadas parcialmente, debe ser indemnizada, y su inclusión en el justiprecio está amparada por el artículo 46 de la Ley de Expropiación Forzosa, y por el artículo 33.3 de la Constitución Española.

Pero, ¿como se valora este demérito de finca por causa de una expropiación forzosa?.

Pues lo primero que tengo que decirte para contestar a esta pregunta es que no existe ningún método establecido para su valoración. En este sentido, la situación es similar a la que comentaba en la valoración de servidumbres para expropiación forzosa.

Sin embargo, existe una diferencia fundamental con respecto a la valoración de servidumbre para expropiación forzosa: mientras ésta no puede ser nunca superior al bien expropiado, la valoración por demérito de finca no cuenta con ninguna limitación al respecto.

¿Por qué la indemnización por demérito de finca no tiene un límite con respecto al bien expropiado?. El principal motivo es que el daño causado puede ser mayor que el propio valor del bien. En el caso que te exponía más arriba, acerca de una línea eléctrica, la superficie afectada por la servidumbre de línea eléctrica puede ser muy pequeña con respecto a la totalidad de la finca. Sin embargo, el daño causado sobre la explotación agropecuaria puede ser muy grande.

Por ello, lo habitual, y aceptado por la jurisprudencia de los tribunales, es que la indemnización por demérito de finca se calcule como un porcentaje del valor de los terrenos del resto de finca no expropiado, que es la parte que realmente sufrirá el daño o perjuicio por esa expropiación parcial.

¿Conoces algún caso de expropiación forzosa parcial de una finca rústica? ¿Se solicitó la indemnización por demérito de finca?

Espero tu experiencia en los comentarios.