VALORACION DE FINCA RUSTICA. EL BLOG

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  • ¡Alarma! Valoración muy alta de suelo rústico

    Valoración muy alta de suelo rústico

    Valoración muy alta de suelo rústico como consecuencia de la aplicación del método de capitalización de rentas. ¿Qué puedo hacer?.

    Escribo este artículo casi por aclamación popular. Te aseguro que desde hace algunos meses, no eres ni mucho menos el único que me ha planteado esta duda, cuando la aplicación del Reglamento de  Valoraciones de la Ley de Suelo le ha dado como resultado unos valores que varían mucho con respecto a los que él mismo obtenía hace un año por el mismo método.

    Se trata de un tema complejo.

    Pero, antes de entrar en materia, te invito a hacer un poco de historia, que nos va a permitir a ti y a mi entender mejor el problema.

    Límites a lo que se valora y cómo se valora

    Y es que en el año 2007, en plena cresta de la ola inmobiliaria, el estado decidió que los valores de los inmuebles rurales debían desligarse del valor de mercado, fundamentalmente para evitar que la “especulación” se introdujera como un factor en las valoraciones, ya que, según dice la propia Ley 8/2007, de suelo, es necesario evitar “las prácticas especulativas, contra las que debemos luchar por imperativo constitucional“.

    Para ello, desde mi punto de vista, la Ley 8/2007 establecía dos mecanismos para evitar las “tensiones especulativas” :

    1. El suelo se tiene que valorar según la situación que se encuentre en el momento de la valoración, teniendo en cuenta que previamente “define los dos estados básicos en que puede encontrarse el suelo según sea su situación actual –rural o urbana–“.
    2. “En el suelo rural, se abandona el método de comparación porque muy pocas veces concurren los requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la eliminación de elementos especulativos“.

    A partir de esta Ley, por tanto, el suelo rural sólo se puede valorar empleando el método de capitalización, y sin tener en cuenta ningún tipo de expectativas urbanísticas, lo cual ha sido avalado, como ya te comenté, por el Tribunal Constitucional.

    Tasa de capitalización y precios de mercado

    Pero la Ley va un paso más allá en la definición de la forma de valoración, ya que establece de expresamente el tipo de interés que se debe de aplicar en el método de capitalización.

    La idea es buena, en principio, en tanto en cuanto que la elección de la tasa de interés es el “talón de Aquiles” del método de capitalización. Sin embargo, desde mi punto de vista, quizás hubiera sido mejor establecer valores mínimos como hace el artículo 32.2. de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo.

    Sin embargo, la Norma te permite establecer correcciones a la tasa de interés. ¿Por qué?. Pues debido al propio fundamento del método de capitalización, que se basa en al determinación del valor de sustitución de la inversión. Es decir, en la determinación del capital necesario para la obtención de una renta determinada. Sin embargo, es preciso que tengas en cuenta que distintas actividades económicas tendrán distinto riesgo y, por tanto, distinta tasa de remuneración. Así, el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo establece en su Preámbulo que “se propone un tratamiento novedoso en el campo de la valoración, consistente en la propuesta de tipos de capitalización diferentes, para tipos de explotaciones diferentes, y ello, en función del riesgo de cada actividad en suelo rural“.

    Como resultado, se establece el Anexo I a dicho Reglamento.

    Sin embargo, desde mi punto de vista la aplicación de este coeficiente no es automática, ya que el apartado 2 de la Disposición Adicional Séptima del Texto Refundido de la Ley del Suelo, en el que se dispone la aplicación de esta corrección, establece que éste se aplicará “cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas“.

    El mayor problema que tiene esta disposición, desde mi punto de vista, es que se trata de un auténtico contrasentido con la letra de la propia Ley, y ello por dos motivos:

    1. La forma de determinar el precio de mercado del suelo rural en un momento determinado, es emplear el método de comparación con valores de compraventa de terrenos similares, prohibido por la propia Ley.
    2. ¿Cómo se pueden excluir, con ciertas garantías, las expectativas urbanísticas del precio de mercado de un suelo, fijado por valores de compra venta en el mercado libre?

    Como ves, se trata de un tema bastante complejo, que además se complica más con la determinación de la corrección por localización.

    Corrección por localización

    La corrección del valor de capitalización por factores de localización del suelo rústico es otro de los componentes que hace que se produzca un incremento del resultado de la valoración.

    Esta corrección por localización se utiliza en el método de capitalización de forma tradicional, como muy bien se explica en el Preámbulo de la Ley 8/2007, de Suelo: “se adopta el método asimismo habitual de la capitalización de rentas pero sin olvidar que, sin considerar las expectativas urbanísticas, la localización influye en el valor de este suelo, siendo la renta de posición un factor relevante en la formación tradicional del precio de la tierra”.

    Para el cálculo de esta “renta de posición” se establece la metodología en el Artículo 17 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, en función de parámetros básicos que influyen en el valor del suelo, como la accesibilidad a núcleos de población, centros de actividad económica o ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico.

    El incremento del valor del suelo se favorece aun más con la declaración de inconstitucionalidad del inciso de “hasta un máximo del doble”, con el que el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley de Suelo limitaba el valor del factor de localización.

     

     

    Por lo tanto, tenemos varios factores que intervienen en el valor resultante de capitalización de la renta:

    • La tasa de interés.
    • El factor de corrección por tipo de actividad
    • El factor de corrección por localización.

     

    En la mayor parte de los casos, y dado el valor que actualmente tiene el tipo de referencia establecido en la Disposición Adicional Séptima del Texto Refundido de la Ley de Suelo, que según la web del Banco de España es, para el mes de Febrero de 2015 del 0,712%, en la capitalización de la renta de un explotación agraria obtendrás valores mucho más altos de los que, por ejemplo, se obtenían hace un año, en la que el tipo de interés de referencia era de 2,222%.

    Entonces, ¿es incorrecto el método de capitalización?.

    Desde mi punto de vista, en absoluto. Explicado de una forma sencilla, lo que está ocurriendo es que, cuando los valores de los tipos de interés son tan bajos, el capital necesario de sustitución de la renta suelo rural sometido a expropiación forzosa es mucho mayor, lo que se traduce en valores de capitalización elevados.

    Otra cuestión es la del por qué de esta situación de tipos de interés muy bajos y, en algunos casos, negativos, que no corresponde al objeto de este artículo.

    Asimismo, el margen de maniobra en la aplicación del método es reducido, ya que tanto el Texto Refundido de la Ley de Suelo como su Reglamento de Valoraciones establecen de forma obligatoria la aplicación del valor de la tasa de capitalización establecido en la Disposición Adicional Séptima.

    Lo que si que entiendo que es optativo es aplicar o no el factor corrector por el tipo de actividad, de acuerdo con lo expuesto en el apartado 2º de la misma disposición adicional, aunque sea complicado la justificación de esta decisión, por los motivos que he expuesto antes.

    Tampoco es obligatoria la inclusión del factor por localización en la valoración, aunque en muchos casos, como el de las fincas agrourbanas, su participación en la formación del valor final hace, desde mi punto de vista, indispensable su aplicación.

     

    Conclusiones

    1. Los valores altos obtenidos al aplicar el método de capitalización son debidos al descenso de los tipos de interés, que se traducen en un mayor capital necesario para igualar la renta del suelo rústico expropiado.
    2. Ni el factor de corrección por tipo de actividad ni el factor por localización son de obligada aplicación, aunque la justificación de su inclusión o no en los cálculos puede presentar problemas desde el punto de vista metodológico, aunque no desde el meramente práctico.

     

    Se podría escribir mucho más con respecto a este tema, pero creo que con estas líneas he reflejado el planteamiento del problema.

     

    Ahora es tu turno. Puedes dejar tu opinión en los comentarios más abajo.

     

    Un saludo, y hasta el próximo artículo….
    photo credit: Black Scholes Modell via photopin (license)

  • Cómo valorar construcciones agrarias para expropiación forzosa

    construcciones agrarias

    Construcciones agrarias: ¿Se pueden valorar… o no?.

    Pues si. Esta es la primera pregunta que debes hacerte antes de empezar a trabajar.

    Antes de decidir cómo vas a valorar una construcción agraria que está afectada por una expropiación forzosa, en primer lugar, debes tener claro si se puede valorar de forma independiente a la explotación de la que forma parte…. o no.

    Te voy a comentar algunas cuestiones en relación con este asunto importante en muchos expedientes de expropiación forzosa:

    • Cuándo se deben valorar las construcciones agrarias de forma independiente a la explotación
    • La forma establecida de valoración por la legislación.

    Voy a exponerte el caso de un aprisco en una explotación ganadera afectado por una expropiación forzosa. Para poder ser valorado de forma independiente, debe cumplir los siguientes condicionantes, de acuerdo con el artículo 6.4 del Reglamento:

    1. que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración.
    2. sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo
    3. no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.

    El punto primero es muy importante, puesto que si no demuestras la legalidad de la construcción, no es posible que sea valorada. Hay que ser muy cuidadoso en este punto: hace poco tuve que hacer y presentar a aprobación un plan de actuación urbanístico para poder legalizar un aprisco como el que te estoy comentando.

    Sin embargo, el tercer punto hace que no sea posible la valoración independiente de un construcción agraria para aprisco, desde el momento en que es imprescindible para la obtención de las rentas de la explotación ganadera. Esto no quiere decir que quede en “vacío” su indemnización, sino que su valor estará en función de la inversión y las amortizaciones correspondientes que se hayan asignado en la explotación. Es este caso se consideran entonces que son la construcción agraria es una “mejora permanente” de los terrenos.

    En el caso contrario, el de una construcción agraria que no participe en las rentas de la explotación, porque, por ejemplo, es un lugar de ocio y recreo para su propietario, tendremos que, (en este caso si), seguir lo que dice en el apartado b) del artículo 23 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, sobre cómo valorar construcciones agrarias para expropiación forzosa, así como otras edificaciones e instalaciones:

    “Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.”

    Esa norma es desarrollado en el artículo 18 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto 1492/2011 de 24 de Octubre, en el que, de forma resumida, se establece una fórmula para la valoración, en la que se modifica el valor de sustitución del construcción agraria en función de un “coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación“.

    El Anexo II del citado Reglamento te ilustra pormenorizadamente el coeficiente que tienes que aplicar a cada construcción en función del porcentaje de vida útil transcurrido.

    Aun más, en su afán reglamentario, la  norma nos indica en el Anexo III cuál debe ser la vida útil de una edificación o construcción.

    Por último, te planteo un caso distinto: por ejemplo, una bodega en activo, en suelo rústico, que está afectada por una expropiación forzosa, en la cual habrá que seguir lo estipulado en el artículo 15 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo: “Capitalización de la renta real o potencial en las explotaciones comerciales, industriales y de servicios en suelo rural“. ¿Y si la bodega forma parte de la explotación agraria a la que pertenece el suelo, y sea, pongamos el caso, el medio de elaboración y transformación de la producción propia de uva?…. pues en ese caso, mi opinión es que tendrás que analizar el caso en concreto, y luego decidir movivadamente según tu punto de vista…

    Un último apunte: El Tribunal Supremo ya ha admitido demérito de fincas por pérdida de un entorno de paz y tranquilidad, en alguna de sus sentencias, lo que yo considero que es totalmente aplicable en muchos casos en los que se produce un demérito de una vivienda por la cercanía de una carretera, puente, vía férrea, o similar.

    En conclusión:

    • Determinar antes de nada la legalidad de la construcción agraria… y las pruebas que puedes aportar para justificarla.
    • Decidir si puedes valorar la construcción agraria de forma independiente, o forma parte de las “mejoras” de la explotación, al contribuir de forma directa a la obtención de la renta a partir de la cual de obtiene el valor del suelo. En caso de valoración independiente, aplicar el Reglamento y sus Anexos
    • Si las rentas obtenidas son independientes de la explotación, considera si cabe aplicar el artículo 15 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.

     

    Pues hasta aquí el artículo de hoy… ahora te toca a tí. ¿Has tenido algún caso complejo de valoración de una construcción agraria?.

    Ya sabes que puedes dejar tu comentario más abajo…

    Un saludo, y hasta el próximo artículo…

     

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    Fotografía: © Francisco Javier Almagro Espejo

  • Problemas con la justificación de costes de cultivos

    costes de cultivos

    Los costes de cultivos publicados pueden servir para el cálculo del rendimiento de la explotación agraria para el método de capitalización de rentas

     

    Hoy escribo para comentarte una novedad que considero que es importante para la valoración de fincas rústicas para expropiación forzosa.

    El asunto está relacionado con la necesidad que plantea la legislación vigente en relación con la utilización de datos existentes de las administraciones sobre los cultivos, cuando realizamos una valoración de finca rústica por el método de capitalización de la renta potencial. En concreto, el artículo 9 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo establece que, a falta de acreditación formal de la renta por el propietario, “se considerará preferente la información procedente de estudios y publicaciones realizadas por las Administraciones Públicas competentes en la materia sobre rendimientos, precios y costes”.

    De las tres variables que influyen en la renta, tanto los rendimientos de los cultivos como los precios que alcanzan las producciones en los mercados se encuentran habitualmente muy bien documentados, de forma que puedes encontrar sin mayor problema datos de producciones y precios de la mayor parte de los cultivos existentes, ya sea en el MAGRAMA, en las Consejerías correspondientes de las Comunidades Autónomas, o incluso en el Instituto Nacional de Estadística.

    Sin embargo, el problema se presenta habitualmente a la hora de justificar documentalmente la procedencia de los datos sobre costes de los diferentes cultivos.

    En efecto, a la falta de datos sobre los costes de cultivos procedentes de las Administraciones Públicas, se une otros problema, que es la gran variabilidad que presentan estos costes (o que pueden presentar) en los distintos territorios españoles. En este sentido, baste con citar la gran diferencia que puede encontrarse, por ejemplo, en los costes de producción de 1 Ha de Maíz en Aragón o en el Valle del Guadalquivir.

    Por ello, los datos sobre costes de cultivos son una de las cuestiones más controvertidas en la realización técnica de una valoración de finca rústica para expropiación forzosa. La información existente en las distintas Consejerías de Agricultura, Universidades y otros organismos públicos de la Administración, además de encontrarse muy dispersa, habitualmente no es susceptible de ser extrapolada a otros territorios.

    Por ello, considero que es de especial interés para tu trabajo de valoración de finca rústica para expropiación forzosa, la publicación, por parte del Ministerio de Agricultura Alimentación y Medio Ambiente (MAGRAMA), del ECREA “Estudio de Costes y Rentas de las Explotaciones Agrarias”, que ya se puede encontrar en la página web del Ministerio para los años 2010, 2011, 2012 y 2013.

    El resultado del estudio de costes y rentas, realizado por la Subdirección General de Análisis, Prospectiva y Coordinación, Subsecretaría del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, se organiza para cada uno de los años en una sección sobre las explotaciones agrícolas y otra sobre las explotaciones ganaderas. A su vez, dentro de las explotaciones agrícolas se definen tres grandes áreas según el tipo de cultivo: herbáceos, leñosos y hortícolas. Por su parte, las explotaciones ganaderas analizadas son: porcino, caprino de leche, ovino de carne y de leche, y vacuno de carne y de leche.

    Es esquema de los distintos informes publicados para cada uno de los años queda de la siguiente forma:

    Estudio de costes de cultivos agrarios en explotaciones agrícolas

    • Cultivos herbáceos
    • Cultivos leñosos
    • Cultivos hortícolas

    Estudio de costes agrarios en explotaciones ganaderas

    • Ganado porcino
    • Ganado caprino de leche
    • Ganado ovino de carne
    • Ganado ovino de leche
    • Ganado vacuno de carne
    • Ganado vacuno de leche

    Por otra parte, te aviso de que no vas a encontrar información detallada de todo el territorio nacional, sino tan sólo de algunas Comunidades Autónomas, que además varían en función de cuál es el cultivo, el ganado o el año del Informe. Así, el marco territorial de cada uno de los estudios varía desde el correspondiente a los cultivos hortícolas, que abarca las Comunidades Autónomas de Andalucía, Aragón, Castilla – León, Castilla – La Mancha, Extremadura, Murcia y Comunidad Valenciana, al informe del Estudio de costes para el ganado porcino que tan sólo incluye datos de explotaciones en Aragón.

    Mi opinión es que la publicación de estos datos por la Administración Pública va a significar un punto de inflexión en la forma como tú puedes abordar la valoración de finca rústica para expropiación forzosa.

    ¿Cuál es tu opinión al respecto? Te animo a que escribas tu comentario.

    Saludos…. y hasta el próximo artículo.

     

     

    photo credit: Kansas Summer Wheat and Storm Panorama via photopin (license)

  • El Tribunal Constitucional prohíbe los límites en la valoración de fincas rústicas

    El Tribunal Constitucional anula el inciso “hasta un máximo del doble” en el factor de localización, eliminando así los límites en la valoración de fincas rústicas

     

     

    Hoy voy comentarte la primera sentencia del Tribunal Constitucional, de fecha 11 de Septiembre de 2014, en relación a la Ley del Suelo, que ya se ha publicado en Boletín Oficial del Estado de 7 de Octubre de 2014.límites en la valoración de fincas rústicas

     

    Y digo la primera porque ya hay otros dos recursos de inconstitucionalidad admitidos a trámite por el Tribunal constitucional, en relación con el artículo 22.1 de la Ley del Suelo, como ya te comenté hace algunas semanas en otro artículo.

     

    En lo que concierne a la valoración de fincas rústicas para expropiación forzosa, te puedo resumir el contenido en los dos puntos siguientes, que son los que voy a tratar en el artículo de hoy:

     

    • El Tribunal Constitucional avala el método de capitalización como único para la determinación del valor del suelo rústico, aunque reconoce que puede ser inconstitucional para algunos casos, en cuyo caso deberán interponer su propio recurso de inconstitucionalidad.
    • Se elimina el límite del coeficiente de ponderación por factores de localización, que establecía en un aumento del valor de “hasta el doble”, como se contemplaba en el artículo 23.1.a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo. Desde mi punto de vista, se eliminan los límites en la valoración de fincas rústicas.

     

    SOBRE LA IDONEIDAD DEL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN

    La sentencia dice textualmente, en relación con la utilización del método de capitalización, que “Con todo, cabe afirmar que el sistema de valoración a efectos indemnizatorios que parte del criterio de la capitalización de rentas, modulado en atención a otros factores, es un sistema que incorpora criterios acordes con la idea del valor real o económico del bien y que, en principio y en abstracto, puede ofrecer un proporcional equilibrio entre el daño sufrido y la indemnización correspondiente“. 

     

    Como sabes, soy muy crítico con el establecimiento por el Estado de un método único de valoración. Los motivos los puedes encontrar en este artículo. Sin embargo, mediante esta sentencia, el Tribunal constitucional avala no sólo el método, como no podía ser de otra manera, sino el hecho de que no haya otros métodos posibles de cálculo.

     

    Es decir, tenemos que seguir utilizando el método de capitalización en la valoración de las fincas rústicas, y sólo el método de capitalización, porque así lo determina la Ley, aprobada por el Parlamento y avalada por el Tribunal Constitucional.

     

    Personalmente, dudo mucho que la restricción de la forma de valorar sea muy Constitucional, pero es lo que ha determinado el Tribunal Constitucional. Sin embargo, no soy el único que piensa así, ya que hay cuatro magistrados del alto Tribunal que coinciden en que la limitación a un método de valoración por capitalización vulnera el derecho a la propiedad. Textualmente, el voto particular del magistrado Juan José González Rivas dice que los preceptos que eliminan las expectativas urbanísticas de la tasación “vulneran la garantía esencial del derecho de propiedad (artículo 33 CE), incurren en arbitrariedad (artículo 9.3 CE) al estar desprovistos de una base razonable y son causantes de desigualdad (artículo 14 CE), pues no permiten establecer una indemnización proporcionada al valor real al utilizar un método de capitalización ajeno a éste, que se traduce en una desigual configuración de la propiedad al imponer un notorio sacrificio singular a los titulares de idéntico derecho de propiedad, que no es impuesto a quienes se permite continuar la urbanización“.

    Por otra parte, el voto particular de los Magistrados González Trevijano, Ollero y Roca, inciden en el hecho de que el artículo 33.3 de la Constitución garantiza a los particulares el principio de “indemnidad” en caso de expropiación. Cuando se trata de suelos rurales urbanizables, esta garantía exige que el propietario quede en la misma situación en que se hallaría si se le hubiere permitido participar en la actuación urbanizadora, lo cual le es negado por la Ley del Suelo.

    De acuerdo con el texto de este voto particular, la expropiación forzosa no es un sistema de redistribución de la riqueza, ya que “La indemnización sirve, justamente, para evitar que el individuo expropiado sea utilizado. Es decir, sirve para evitar que el Estado lo convierta en un medio para sus fines, que es precisamente lo que prohíbe el mandato de no instrumentalización que resulta del reconocimiento constitucional de la dignidad humana (art. 10.1 CE). La redistribución de la riqueza, característica del Estado social, se realiza fundamentalmente a través del sistema fiscal (arts. 31 y 133 CE) y el gasto público (art. 31 CE), pero no mediante la expropiación forzosa (art. 33.3 CE).”

     

    INCONSTITUCIONALIDAD DEL MÉTODO DE VALORACIÓN EN OTROS CASOS PARTICULARES.

    El Pleno del Tribunal Constitucional, una vez avalado el método de valoración  “desde un punto de vista de juicio abstracto”, reconoce la posibilidad de que éste pueda resultar inconstitucional en su aplicación efectiva a determinados casos.

    Así, la Sentencia reza textualmente “Pero es pertinente recordar que esta conclusión no cierra en modo alguno el paso a ulteriores pretensiones de los particulares ante la jurisdicción ordinaria, si estimaran que la concreta aplicación de los criterios de valoración lesiona sus derechos. En consecuencia y por esta segunda vía, la duda de constitucionalidad que pudiera suscitar dicha aplicación puede ser sometida, siempre que se aporten los necesarios elementos de juicio, a este Tribunal, toda vez que el art. 38.2 LOTC “permite la sucesión entre recurso desestimado y cuestión de inconstitucionalidad sobre igual objeto, esto es, frente al mismo precepto legal y con fundamento en la infracción „de idéntico precepto constitucional‟ ” (STC 319/1993, de 27 de octubre, FJ 2).”

    Como ya he comentado anteriormente, ya existen dos recursos de inconstitucionalidad admitidos a trámite por el Tribunal constitucional, ambos en relación con los artículos 22.1.a) y 2 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, y 23.1.a) y 2 del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por posible vulneración del artículo 33.3 de la Constitución Española.

    A la espera pues, de las correspondientes Sentencias.

     

    EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL ELIMINA EL INCISO “HASTA UN MÁXIMO DEL DOBLE”, POR INJUSTIFICADO

     

    Textualmente, la Sentecia dice que “Es así como la norma impugnada permite corregir al alza el valor obtenido por la capitalización real o potencial de la renta en función de factores objetivos de localización del terreno. No obstante, respecto de dichos factores, el art. 23.1 prevé un máximo o límite a la corrección de la valoración del suelo, que incorpora un tope máximo fijo que no se halla justificado, que puede resultar inadecuado para obtener en esos casos una valoración del bien ajustada a su valor real y que, en consecuencia, puede impedir una determinación de la indemnización acorde con la idea del proporcional equilibrio, razones por las cuales el inciso “hasta el máximo del doble” del párrafo tercero del art. 23.1.a) ha de reputarse contrario al art. 33.3 CE“

     

    Entiendo que, una vez se elimina el límite superior a la ponderación del valor resultante de capitalización, la posibilidad de “acercar” este resultado al valor real es mucho mayor, ya que se eliminan “de hecho” los límites en la valoración de fincas rústicas, siempre que éste se acompañe de la correspondiente justificación.

     

    Realmente es una cuestión que puede tener incidencia real en las valoraciones a medio y largo plazo, ya que, desde mi punto de vista, en la coyuntura actual, en muchos casos los valores obtenidos no distan mucho del valor real de las fincas rústicas, tanto al alza como a la baja.

     

    Quiero recalcar que me refiero a la “muchos casos”, lo cual no quiere decir que haya casos en los que realmente el valor obtenido por capitalización no se aproxime al real. Así, la eliminación de esta restricción permitirá la valoración a precio real de fincas rústicas que por su localización, tengan características especiales que les hagan diferenciarse mucho en su valor real del obtenido por el método obligatorio.

     

    Sin embargo, a medida que la coyuntura económica vaya cambiando, es probable que aparezcan zonas de alzas de precios de mercado, lo cual hará que probablemente, a medio y largo plazo, se recurrirá más habitualmente a la utilización de este coeficiente de ponderación sin restricción.

     

    CONCLUSIONES

     

    Por tanto, entiendo que quedamos liberados los técnicos para, cuando sea procedente, establecer un coeficiente de ponderación por localización superior a “2”, lo cual es muy interesante especialmente para casos muy específicos, en los que el valor de capitalización resultante no refleje el valor real de la finca rústica afectada en un proceso de expropiación forzosa.

    Tendrás que estar atento a las resoluciones que se dicten de los recursos de inconstitucionalidad planteados sobre el artículo 23.1.a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo.

    Finalmente, la lectura de esta Sentencia me deja otra duda, en relación con la constitucionalidad  del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, y en concreto con el artículo 17, que desde mi punto de vista está elaborado para dar cumplimiento expreso al límite del doble establecido en la Ley del Suelo.

     

    Mientras tanto… ¿Cuál es tu opinión con respecto a esta Sentencia, la eliminación de los límites en la valoración de fincas rústicas y a las consecuencias que tendrá?. Puedes dejar tu opinión en el cuadro de comentarios de más abajo.

     
    photo credit: Hindrik S via photopin cc

  • Los miembros del Jurado de Expropiaciones no tienen que ser imparciales

    Una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia confirma que los miembros del Jurado de Expropiaciones no tiene que ser imparciales.

     

    Te comento esta noticia, aparecida en la prensa, porque en algunas ocasiones he detectado una cierta confusión con respecto al funcionamiento y a los objetivos del Jurado de Expropiación constituido en cada Provincia.

    Así es. Siempre me ha parecido interesante saber quién va a leer mis Informes de Valoración. Por eso, en este artículo voy a abordar algunos aspectos importantes del Jurado de Expropiación Forzosa y sus componentes.Los miembros del Jurado de Expropiaciones no tienen que ser imparciales

     

    En primer lugar, creo que para comprender adecuadamente esta resolución judicial, tengo en primer lugar que repasar algunas cuestiones fundamentales con respecto al Jurado Provincial de Expropiación, como son las siguientes:

     

    • ¿Cuál es su función?
    • ¿Quiénes lo componen?

     

     

    De acuerdo con la Ley de Expropiación Forzosa, el Jurado de Expropiación se constituye en cada provincia para establecer una resolución en los casos en los que no exista acuerdo entre las partes para la valoración de los bienes y derechos afectados: la Administración o entidad Beneficiaria expropiante, por un lado, y el expropiado, por otro.

     

    Así, el artículo 34 de la Ley de Expropiación Forzosa dice, en su redacción más actual, que “El Jurado de Expropiación, a la vista de las hojas de aprecio formuladas por los propietarios y por la Administración, decidirá ejecutoriamente sobre el justo precio que corresponda a los bienes o derechos objeto de la expropiación“.

     

    También, el Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa dedica su Sección 3 del Capítulo 3 al Jurado Provincial de Expropiación, y a las causas y procedimientos para su recusación por las partes.

     

    Así pues, para cumplir el objetivo de determinar el justo precio, la Ley establece, en su artículo 32, la composición que debe tener el Jurado. Esta composición ha sido modificada recientemente, por el apartado uno de la disposición final segunda de la Ley 17/2012, de 27 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2013, para incorporar al Jurado de Expropiaciones un técnico más, y al Interventor de la Delegación de Hacienda de cada Provincia. El resultado es que la composición es la siguiente:

     

    • Un Abogado del Estado de la respectiva Delegación de Hacienda.
    • Dos funcionarios técnicos designados por la Delegación de Hacienda de la provincia, que serán nombrados según la naturaleza de los bienes a expropiar.
    • Un representante de la Cámara Oficial Sindical Agraria, cuando la expropiación se refiera a propiedad rústica, y un representante de la C. N. S. respectiva en los demás casos.
    • Un Notario de libre designación por el decano del Colegio Notarial correspondiente.
    • El Interventor territorial de la provincia o persona que legalmente le sustituya

     

     

    Analizando esta composición, es como creo que se puede entender el contenido de la sentencia, en la que se dice que Los miembros del Jurado de Expropiaciones no tienen que ser imparciales. Por ejemplo:

    ¿Alguien se imagina al Interventor de la Delegación de Haciendo rogando porque se suba el valor resultante del justiprecio de una finca expropiada por la Administración?.

     

    A que no…

     

    Ciertamente, no es imaginable.

     

    Pues igualmente, resultará que el técnico REPRESENTANTE de las organizaciones agrarias (ASAJA, COAG, UPA, etc…), abogará en muchos casos por la elevación de los valores de las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación.

     

    Así es.

     

    Por ello, entiendo que la resolución, por la que se establece que Los miembros del Jurado de Expropiaciones no tienen que ser imparciales, cobra todo su sentido, ya que no se puede pedir imparcialidad a NINGÚN miembro del Jurado de Expropiaciones, tanto los que representan los intereses de la Administración como los que representan los intereses de los afectados.

     

    Eso si, la sentencia si establece la obligación de ser OBJETIVO en sus apreciaciones. Así, el texto de la sentencia, aparecido en la prensa dice que “no puede exigirse a sus integrante que actúen en la situación de imparcialidad personal y procesal que constitucionalmente se exige a los órganos jurisdiccionales, sino, únicamente, que obren con objetividad, equivalente a un desempeño de su función con desinterés personal”.

    Este desinterés personal viene determinado por lo establecido en el artículo 32 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, que obliga a los miembros del Jurado Provincial de Expropiación a ser sustituidos en los expedientes en los que tengan algún interés personal, ya sea propio o de algún familiar hasta cuarto grado de consanguinidad.

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    photo credit: mikeyp2000 via photopin cc

  • Justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones: método de valoración

    justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones¿Tienes dudas en el método que debes utilizar para la valoración del justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones (olivos, naranjos, alcornoques, aguacates, etc…)?

     

    ¿Sabes si debes valorar el suelo y vuelo de forma diferenciada en el justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones?

     

    En este artículo voy a tratar sobre qué método utilizar para obtención de la valoración del justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones.

    Debes saber que no existe diferencia en el método de valoración de fincas rústicas para expropiación forzosa de plantaciones y otras cultivadas, por ejemplo de cereal. De acuerdo con el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, todas las fincas es situación de suelo rústico deben ser valoradas por el método de capitalización de rentas.

    Esto quiere decir, que tanto una finca de labor de secano, como otra dedicada al cultivo de naranjo de regadío, se valorarán para expropiación forzosa de la misma forma, mediante la capitalización de las rentas de la explotación.

    El resultado obtenido por la aplicación de este método, por lo tanto, es el valor de expropiación de la finca (no olvidar aplicar los correspondientes factor de localización), en el que estará incluido tanto el valor del suelo como el valor de las “mejoras”, que en este caso serían la plantación de naranjos de regadío.

    Es muy importante que recuerdes que el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo ha introducido una diferenciación en función del aprovechamiento de cada finca, estableciendo un coeficiente corrector de la tasa de capitalización, aplicable según el tipo de cultivo de la finca rústica.

    • Coeficiente correcto de labor de secano, 0,49
    • Coeficiente corrector de plantación de frutales cítricos, 0,61

    Esto quiere decir, entre otras cosas, que la indemnización correspondiente a los árboles ya se encuentra incluida en la valoración obtenida en el método de capitalización de rentas.

     

    ¿Existe alguna excepción?

    Desde mi punto de vista, existen excepciones en el método general establecido para obtener el justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones.

    Es el caso de aquellos árboles que no se hayan incluido en el cálculo realizado del método de capitalización, ya que no participan en la obtención de la renta de la explotación agraria.

    Es decir, que si en una explotación de naranjos de regadío, tengo, por ejemplo, diez olivos para mi uso y disfrute particular, estos diez olivos si que deben ser valorados de forma independiente.

    Asimismo, si en una finca rústica cuentas con plantas cuya función es ornamental o estética, ya sean productivos o no, puedes valorarlos de forma independiente, por ejemplo utilizando el método establecido por la Norma Granada.

    Entonces, ¿cuándo puedo utilizar el método del suelo más el vuelo para calcular la valoración de una finca cuyo aprovechamientos es una plantación?

    En todos aquellos en los que se trate de establecer el valor económico del bien, diferenciado de las mejoras realizadas. Esto es así porque el tratamiento contable del suelo, es completamente diferente a la forma de contabilizar las mejoras e infraestructuras, como pueden ser las plantaciones.

    ¿Has tenido que valorar últimamente una finca rústica cuyo aprovechamiento es una plantación?. Te animo a que lo comentes más abajo.

     

    Fotografía: plantación de olivar con encinas dispersas. Autor: Francisco Javier Almagro Espejo. Todos los derechos reservados

  • Cómo calcular la indemnización por división de finca en una expropiación forzosa

    ¿Tienes que valorar la indemnización de una división de finca por una carretera que parte la finca rústica por la mitad?

     

    ¿Estás dudando cómo valorar los daños de una nueva autovía que divide una finca rústica, quedando el pozo para riego a un lado?

     

    ¿El AVE pasa por en medio de la finca para la que tienes que estimar la indemnización por división de finca, impidiendo que el ganado circule libremente?

    división de finca

    Estos casos de división de finca son muy habituales en la expropiación forzosa de fincas rústicas, y se producen principalmente en proyectos de obras denominados “lineales”: carreteras, autovías, ferrocarriles, AVE, e incluso gasoductos en determinados casos.

     

    Esta semana comienzo a preparar la relación de bienes y derechos afectados de una finca que resulta afectada por uno de los trayectos del AVE en Extremadura.

    Uno de las afecciones más importantes que sufrirá la finca es que queda completamente dividida prácticamente por la mitad.

    En relación con esta afección por división de finca rústica en una expropiación forzosa, voy a repasar algunas de las cuestiones más importantes que tengo que tener en cuenta para la valoración.

    Tienen dos características fundamentales, que debes de tener en cuenta:

     

    • La división de finca deja un resto que tiene un tamaño suficiente para que su explotación sea económicamente rentable, por lo que no cabe la aplicación del artículo 23 de la Ley de Expropiación Forzosa.
    • A pesar de ser viable económicamente, la división de la finca produce un daño económico en la explotación que debe ser valorado e indemnizado adecuadamente en el justiprecio final.

     La indemnización por división de una finca rústica está plenamente consolidada en la jurisprudencia del Tribunal Supremo de forma unánime y continuada en el tiempo.

    El fundamento legal de esta indemnización, como la de otros casos, como el demérito de finca, radica en el artículo 33.3 de la Constitución Española, que dice que “Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización“, motivo por el cual deben de ser considerados todos los daños que realmente se produzcan en una finca rústica derivados de las obras que originan la expropiación forzosa.

     

    Ahora bien, una vez establecida sin lugar a dudas la necesidad de incluir la división de finca entre las indemnizaciones a considerar en una expropiación forzosa, en el caso de que se produzca, seguramente te harás una pregunta:

     

    ¿Cómo se calcula el valor de la indemnización por división de finca?

     

    Pues bien, al igual que ya te comenté en otros casos, como la indemnización por demérito de finca, o por servidumbre de paso, no existe un método establecido legalmente para el cálculo esta indemnización.

     

    El  principal problema que tiene la determinación de la indemnización por división de finca es que, siendo un daño real objetivo que se comente sobre la finca, su cuantificación es muy difícil.

     

    Sin embargo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo si que ha establecido una forma de cálculo que se considera “aceptable” para el objetivo que se persigue, que consiste en estimar la indemnización por división de finca como un porcentaje del valor del resto de finca no expropiada.

     

    ¿Este sistema es único y obligatorio?

     

    En absoluto. Se trata de una forma de cálculo admitida por la jurisprudencia, pero, como la Ley no establece un método, no quiere esto decir que no pueda ser calculada o estimada de cualquier manera aceptable por las reglas de cálculo económico.

     

    Los puntos importantes que debes tener en cuenta en la valoración de la indemnización por división de finca son, entre otros:

     

    1. Su cuantía depende en un alto grado de las características específicas de la finca y de la forma en la que se produce la división.
    2. La posición relativa de la división también puede llegar a tener una gran importancia. No es igual una división por mitad, que dejando un pequeño resto en un lateral
    3. La superficie del resto de finca.
    4. La existencia de plantaciones.
    5. Las explotaciones ganaderas extensivas.

     

    Ahora es tu turno. ¿Has tenido que valorar algún caso de indemnización por división de finca? ¿Qué dificultades tuviste?. ¿Tuviste en cuenta otros puntos en la valoración? Puedes compartir tus experiencias en la línea comentarios de más abajo.

    Un saludo, y hasta la semana que viene…

    photo credit: Håkan Dahlström via photopin cc

  • ¿Cómo puede aumentar 60 veces el justiprecio de una expropiación forzosa?

    Una sentencia aumenta el justiprecio de una expropiación forzosa de 222 € a 13.680 €

    La noticia de esta sentencia apareció en el Diario La Verdad de la Región de Murcia, con fecha 8 de junio de 2014.

    Me ha llamado la atención, porque este incremento de valor en el justiprecio de una expropiación forzosa, se suele dar cuando hay una diferencia de apreciación en la tipología de suelo: el Jurado de Expropiación Forzosa lo considera rústico, mientras que la sentencia estima que es urbano, incrementando considerablemente la valoración.

    justiprecio de una expropiación forzosa
    Sureste de la Región de Murcia. Satélite ISS

    Pero este no es el caso. Es una finca rústica.

    En realidad, lo que más me llama la atención no es el incremento de valor, que se puede producir en muchos expedientes en vía contencioso administrativa. Lo que me sorprende es lo bajo de la valoración del Jurado de Expropiación Forzosa.

    Se trata de una Sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia, en relación con un expediente de expropiación forzosa por el gasoducto Cartagena – Lorca.

    El aumento del justiprecio de una expropiación forzosa de 222 euros a 13.680 euros se debe, según se indica en el texto de la noticia, a las siguientes causas:

    •  En la valoración del jurado de expropiación forzosa no se incluyó la indemnización por la constitución de una servidumbre de 260 metros cuadrados.
    • Tampoco se contempló en dicha valoración el demérito del valor de la finca como consecuencia de la división en dos partes.
    • Por último, también se ha contemplado el demérito de finca por las dificultados que presentará la explotación, junto con los riesgos que comporta la tubería por sus particularidades peligrosas. (este último párrafo entre comillas, por lo que presumimos que es copia textual de la sentencia.)

    Otro dato importante, es que la valoración final ha sido debida a un perito judicial, que es el que ha constatado los daños que se producen en la finca.

    No sabemos, sin embargo, cuál es el tipo de explotación agraria que tiene la finca, que en este caso debe ser importante, en especial para que haya quedado aprobada la indemnización por división de finca en la constitución del gasoducto. Para ello, debe tratarse de una plantación o explotación tecnificada, que se verá fuertemente afectada por la constitución de un pasillo de 4 metros, en el que no se podrá plantar ni realizar ninguna instalación.

    Probablemente, y dado que es un municipio, Fuente Álamo de Murcia, en el que se producen una gran cantidad y variedad de frutas y hortalizas, la finca afectada contara con algún sistema permanente de cultivo, así como de riego por goteo, que  habrá sido afectado por el gasoducto.

    Pero todo esto es posible, desde mi punto de vista, por el artículo 24 de la Ley de Expropiación Forzosa, que dice que “La Administración y el particular a quien se refiera la expropiación podrán convenir la adquisición de los bienes o derechos que son objeto de aquélla libremente y por mutuo acuerdo, en cuyo caso, una vez convenidos los términos de la adquisición amistosa, se dará por concluido el expediente iniciado“.

    De acuerdo con este artículo, la Administración, y en especial las empresas privadas, cuando son beneficiarias de una expropiación, intentan obtener acuerdos de indemnización por un valor mínimo, que en muchos casos es mucho más bajo de lo que es el justiprecio de los bienes y derechos afectados por la expropiación forzosa. En general, jamás valoran las indemnizaciones por demérito de finca en estas ofertas. Sobre este tema, he escrito un artículo titulad ¿Quién paga el justiprecio de mi expropiación forzosa?, que modestamente te recomiendo, si es tu caso.

    A esto se une un asunto que quiero comentar en este artículo, y que ya he comprobado que ha sucedido en dos expedientes recientes que he asesorado. En ambos había una diferencia entre la servidumbre constituida en el anejo de expropiaciones, y la servidumbre real que sufre limitaciones.

    En este sentido, no creo que sea compatible con la legalidad, en especial con el Código Civil, establecer una servidumbre de 2 metros de anchura, cuando las limitaciones se imponen sobre una anchura de 10 metros. Entiendo, y así lo he reclamado en las hojas de aprecio, que ambas son servidumbres, aunque les corresponderá distinta indemnización al ser diferente las limitaciones establecidas para el predio sirviente.

    Lo que si resulta sorprendente, desde mi punto de vista, es que el Jurado de Expropiación Forzosa estableciera una valoración en 222 €, que lo deja en evidencia con respecto a la valoración final de 13.680 €

    Sorprendente…. y preocupante.

    Tu turno. ¿Tienes algún ejemplo, como éste, en el que haya existido una gran diferencia entre el valor del Jurado de Expropiación Forzosa y una sentencia judicial, en una finca rústica?

     

    Agradecimientos: fotografía de “Image Science & Analysis Laboratory, of the NASA Johnson Space Center”, en Wikipedia

     

     

     

  • 3 aspectos cruciales en la valoración de una plantación de olivar de una finca rústica

    Valoración de una plantación de olivar: 3 aspectos cruciales

    Voy a repasar en este artículo los 3 puntos más importantes que siempre tengo en cuenta a la hora de plantear la valoración de una plantación de olivar en una finca rústica.

    Estos aspectos son importantes sea cual sea el método de valoración que emplees, ya que, aunque tienen una influencia mayor en el caso de la valoración por capitalización de rentas, el método de comparación también exige tener en cuenta las características agronómicas de las fincas de referencia con respecto a la que se valora.

    El precio del producto.

    Debo tener en cuenta, en primer lugar, el destino de la producción, si es para verdeo o para almazara.

    En el caso del verdeo, los ingresos pueden ser mayores, aunque también resultan más costosos los gastos de producción, En concreto me refiero a la recolección. Estas condiciones pueden variar en función de la zona o comarca.

    En ambos casos, el factor crucial es la ventana temporal que empleamos para determinar el precio de venta y, por tanto, los ingresos medios anuales.

    valoración de una plantación de olivar

    Fuente: Ministerio de Agricultura

    En la tabla anterior te muestro la evolución del precio de aceite de oliva virgen en los últimos diez años. Son datos estadísticos del Ministerio de Agricultura a nivel nacional, y sin desagregación a nivel del tipo de aceite virgen, por lo que te ruego seas muy prudente en su utilización en una valoración. Sin embargo, me sirven para ilustrarte la importancia de la ventana temporal.

    Si elegimos tomar un periodo de cinco años para el cálculo del precio medio del aceite percibido por las agricultores, obtendremos un valor de 204,56 €/100kg. Esta cifra aumenta hasta los 242,03 €/100 kg en el caso de que estimemos una ventana temporal de 10 años. Una diferencia de 37,47 €/100 kg en el precio pagado al agricultor que puede tener una influencia determinante en la cuenta de la Renta de la explotación que hemos de obtener  en el caso de la valoración por el método de capitalización de rentas.

    Una opción aceptable desde el punto de vista estadístico, aunque no tanto desde la perspectiva agraria, en mi opinión, es la eliminación de los valores más altos y bajos de la serie, en el caso de una ventana temporal amplia. De esa manera, eliminaríamos de la serie los valores de 2011 y 2006, obteniendo un precio medio anual de 236,31 €/100 kg.

     

    Las subvenciones a las que tiene derecho la explotación

    El artículo 23 de la actualmente vigente Ley del Suelo, establece que el valor de capitalización del rendimiento de la explotación “Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo“. 

    La inclusión de las subvenciones es una cuestión de sentido común en la actual coyuntura económica agraria, en la que los marcos presupuestarios para las subvenciones agrarias se van sucediendo ininterrumpidamente desde 1962 en la Comunidad Europea.

    Por ello, yo incluyo las subvenciones de la Política Agraria Común como un ingreso más en la cuenta de ingresos – gastos de la explotación para su capitalización, sin tener en cuenta el periodo o etapa presupuestaria en que nos encontremos (2014 – 2020 a la hora de escribir este artículo). Esto es así por dos motivos:

    1. Las subvenciones de la Política Agraria Común no se van a suprimir, como eje central que son de la institución europea.
    2. La subvención de la Política Agraria Común está incluida en la conformación del valor real de las fincas en el libre mercado: “el precio es con subvención o sin subvención“.

    Por lo tanto, en la valoración de una plantación de olivar en una finca rústica siempre tengo en cuenta, cuando existen, las subvenciones existentes de la Política Agraria Común.

    La localización geográfica del olivar

    Este aspecto es de especial importancia desde mi punto de vista.

    En el caso de las valoraciones por comparación, es evidente que tendremos que tener en cuenta la posición geográfica de la finca que estemos valorando en relación con las de comparación, según se encuentren a más o menos distancia del centro de producción del producto (aceituna o aceite), plantas de encurtidos o almazaras.

    En el caso de las valoraciones por capitalización de rentas, si seguimos el sistema establecido en el actualmente vigente Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, tendremos que tener en cuenta la localización al calcular el factor FI de localización, en el caso de que sea procedente por la situación de la finca.

    Pero es que, además, también podremos hacer que la localización de la finca influencie directamente el valor de capitalización, disminuyendo de los gastos de la explotación dos partidas clave en el caso del olivar:

    • el coste del transporte hasta la planta de procesamiento.
    • el coste de recogida, que será algo menor en algunos casos en aquellas comarcas puramente olivareras.

    Ahora es tu turno.

    ¿Crees que existe algún factor más que también tenga una influencia importante en la valoración de una plantación de olivar de una finca rústica?

     

     

     

  • ¿Es inconstitucional el método de valoración de fincas rústicas de la Ley del Suelo?

    El Boletín Oficial del Estado del día 13 de Mayo de 2014, ha publicado la admisión a trámite de un recurso de inconstitucionalidad del artículo 23 del Texto Refundido de la Ley de Expropiación Forzosa

    método de valoración de fincas rústicas de la Ley del SueloSi eres uno de los lectores que sigue habitualmente mi blog, sabrás que soy bastante crítico con la imposición de un método de valoración de fincas rústicas de la Ley del Suelo actualmente vigente.

    Los motivos de mi crítica, los expuse en un artículo, publicado, el 15 de Enero de 2013, con el título “Método de Valoración de una finca rústica“, y en el que, de forma resumida, dudaba de que la prohibición de utilizar métodos de valoración distintos al establecido por el Estado, cupiese dentro de lo establecido en el artículo 33.3 de la Constitución Española.

    ¿Qué dice este artículo?. Pues que “Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes“.

    Según la Real Academia de la Lengua (RAE), indemnizar es “Resarcir de un daño o perjuicio”. Por lo tanto, todo lo que no se compensar al propietario por el valor del bien que se le quita, no será una indemnización.  

    Me gusta mucho el término utilizado por la Ley de Expropiación Forzosa, que es anterior a la Constitución, pero que aun se encuentra vigente en su mayor parte, que es el de justiprecio (Aprecio o tasación de algo, según la RAE). Es decir, que el expropiado debe ser indemnizado por el justo precio de los bienes y derechos que se le expropian, no más, pero tampoco menos.

    Sin embargo, el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, dice lo siguiente:

    1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:

    a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

    • La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.

     2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados.

    El problema de este artículo es que condena a algunos propietarios afectados por expropiación forzosa, a que sus bienes no sean tasados, o sea, justipreciados, por su valor real, sino por el que establece esta Ley.

    Dicho de otro modo, este artículo de la Ley limita el valor del bien, de forma que el propietario recibe el valor resultante de lo establecido por la Ley, pero no la justa indemnización por sus bienes.

    Esto es así porque el método de valoración de fincas rústicas de la Ley del Suelo establece un valor del bien, que en muchos casos no tiene que coincidir con el valor real, ya existen muchos factores no considerados en el método que pueden influir de forma importante en la conformación del valor final.

    Incluso la limitación que se establece del coeficiente de localización, a un máximo del doble, puede dejar fuera de su valor real a muchas fincas, en las que el principal atractivo sea precisamente su posición geográfica.

    Te voy a exponer un ejemplo de un caso real, de un propietario afectado por este problema que planteo:

    Se trata de un solar, realmente no se puede llamar de otra manera, en el término municipal de una capital de provincia española, en la que se expropia una superficie muy reducida. El solar, además de estar muy bien situado, es colindante con un polígono industrial, y está catalogado como suelo industrial en el nuevo Plan urbanístico del municipio, que está pendiente de la aprobación por parte del gobierno autonómico. Sin embargo, en el momento de la valoración, era suelo rústico a todos los efectos legales.

    En este expediente, la Administración expropiante valoró en  Hoja de Aprecio de la Administración el terreno a 0,83 €/m2. Recurriendo al Jurado de Expropiaciones conseguí elevar la valoración hasta los 2,76 €/m2 (un incremento de más del 300% con respecto al valor de la Administración), aunque en la Hoja de Aprecio de la propiedad solicitaba un valor según Ley de 9,45 €/m2. Todo estos valores según la Ley del Suelo.

    Pero si realmente quisiéramos calcular el valor de indemnización que le corresponde al propietario, tendríamos sin lugar a dudas que tener en cuenta las expectativas urbanísticas, lo que precisamente prohíbe el punto 2 del artículo 23. En este caso, el valor del suelo podría ascender hasta 78,76 €/m2. Incluso si tenemos en cuenta un reducción del valor del suelo en los casos en los que la expropiación haya tenido lugar con posterioridad a 2008 (por efecto de la crisis), el valor resultante de aplicar la Ley es extremadamente reducido.

    Exageradamente reducido. Hasta el punto que, en mi opinión, incumple al artículo 33.3 de la Constitución Española.

    Por eso, no me ha extrañado nada que el Boletín Oficial del Estado del día 13 de Mayo de 2014, haya publicado la admisión a trámite de un recurso de inconstitucionalidad del artículo 23 del Texto Refundido de la Ley de Expropiación Forzosa.